Определение рыночной стоимости аренды земельного участка. Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (возвращен без госрегистрации)

Оценка стоимости права аренды арендодателя земельного участка

В случае, если земельный участок передан в аренду на определенный срок без выкупа права на заключение договора аренды, то после окончания срока аренды возможно предоставление земельного участка на условиях выкупа арендодателем права на заключение договора аренды.

Право аренды арендодателя (государства, муниципалитета) определяется текущими размерами арендной платы от заключенного договора аренды, а также от потенциального дохода от продажи права аренды после окончания срока действующего договора.

Если продажа земли в собственность будет разрешена, то вместо рыночной стоимости права заключения договора аренды используется рыночная стоимость земельного участка.

Стоимость права аренды арендодателя земельного участка соответствует рыночной стоимости земельного участка если:

1. ставки арендной платы соответствуют рыночным и выкуп права аренды не может быть осуществлен, так как оно в этом случае равно нулю;
2. ставки платы и стоимость выкупа права заключения договора аренды (права аренды) являются рыночными, но при условии, что выкуп осуществляется сразу, а не через какой-то промежуток времени.

Если собственником является не государство, и не муниципалитет, то полученная величина уменьшается на текущую стоимость налоговых платежей.

Оценка стоимости права аренды арендатора земельного участка

Право аренды арендатора может быть определено:

1. При наличии данных о рыночной стоимости таких прав -- по их рыночной стоимости;
2. При отсутствии данных о продаже прав аренды по разности между рыночной и фактической ставкой арендной платы, включая и другие издержки, связанные с пользованием земельным участком, дисконтированной на срок аренды;
3. Как разница между рыночной стоимостью земельного участка и
4. Издержками, связанными с приобретением такого права;

В случае нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности, право аренды арендатора может быть рассчитано исходя из объема правомочий по использованию земельного участка, которые определяются условиями заключения договора, затратами на приобретение участка в собственность, рисками уменьшения доходов из-за повышения ставок арендной платы.

Данный случай выделяется в связи с тем, что согласно действующему законодательству арендатор земельного участка может выкупить его в собственность, если на нем расположены сооружения, по фиксированным ценам, кроме того, он имеет право закладывать свое право аренды и передавать его в пользование другому. То есть, данное право отличается от права собственности возможностью получения меньшего дохода, из-за выплат арендной платы; рисками его уменьшения, связанными с возможностью увеличения ставок арендной платы; и затратами на выкуп земельного участка в собственность по истечении срока аренды. Если выкуп производится раньше окончания срока аренды, то соответственно период дисконтирования уменьшается до времени предполагаемого выкупа земельного участка.

Если стоимость права аренды арендатора равна нулю или имеет отрицательное значение, при том, что сам объект имеет рыночную стоимость или приносит доходы от эксплуатации, то это означает, что величина установленных платежей за землю равна ренте либо превышает земельную ренту и формирует отрицательный поток дохода, изымая часть дохода, создаваемого улучшениями.

Аналогично можно определять стоимость земли, находящейся на других правах. В этом случае речь идет не о рыночной стоимости земли или рыночной стоимости права аренды, а о стоимости права бессрочного пользования земельным участком или, если участок застроен, о доли стоимости единого объекта недвижимости, приходящейся на землю с таким разделением прав на землю и улучшения.

Оценка стоимости права постоянного бессрочного пользования

Стоимость права постоянного бессрочного пользования определяется так же, как и право аренды арендодателя, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности. Только, вместо арендных платежей в расчетах в качестве издержек, связанных с владением земельным участком, используется земельный налог.

Стоимость права собственности и права аренды земельной доли может оцениваться описанными выше методами посредством отнесения общей стоимости к количеству земельных долей.

Факторы, влияющие на стоимость права аренды земельного участка

Оценка прав аренды земли проводится на основании анализа цен заключенных сделок на продажу прав аренды аналогичных земельных участков. Основными факторами, влияющими на рыночную стоимость прав аренды земель, являются:

1. Местоположение земельного участка;
2. Целевое назначение земельного участка;
3. Разрешенное использование земельного участка;
4. Правомочий арендатора;
5. Срока действия договора аренды;
6. Обременений права аренды;
7. Транспортная доступность;
8. Удобство подъездных путей;
9. Наличие инфраструктуры;
10. Условия пролонгации (возможность продления срока действия договора аренды земельного участка);
11. Обеспеченность инженерными системами (при наличии на земельном участке здания или сооружения);
12. Обеспеченность коммуникациями (Электричество, газ, водопровод и канализация);
13. Условия пролонгации (возможность продления срока действия договора аренды земельного участка);
14. Ожидаемая величина, продолжительность и вероятность получения дохода от права аренды земельного участка за определенный период времени при самом эффективном использовании земельного участка (принцип ожидания);
15. Прав иных лиц на оцениваемый объект;

Условия оплаты также определяют рыночную стоимость права аренды и влияют на методы его оценки. К этим условиям можно отнести:

1. Сумма, сроки и порядок внесения платежей;
2. Зачет иных расходов в арендную плату;

Право аренды арендатора может быть определено:

При наличии данных о рыночной стоимости таких прав - по их рыночной стоимости;

При отсутствии данных о продаже прав аренды по разности между рыночной и фактической ставкой арендной платы, включая и другие издержки, связанные с пользованием земельным участком, дисконтированной на срок аренды;

Как разница между рыночной стоимостью земельного участка и издержками, связанными с приобретением такого права.

В случае нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности (это наиболее типичный случай для современных условий формирования рынка земли) право аренды арендатора может быть рассчитано исходя из объема правомочий по использованию земельного участка, которые определяются условиями заключения договора, затратами на приобретение участка в собственность, рисками уменьшения доходов из-за повышения ставок арендной платы.

Стоимость права аренды арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности определяется как:

где: С АР - стоимость права аренды арендатора, С ЗУ - рыночная стоимость земли, С Oi - стоимость обременений, налагаемых арендодателем (органами местного самоуправления) на арендатора при использовании земельного участка, С В - выкупная цена земельного участка.

Если стоимость права аренды арендатора равна нулю или имеет отрицательное значение, притом, что сам объект имеет рыночную стоимость или приносит доходы от эксплуатации, то это означает, что величина установленных платежей за землю равна ренте либо превышает земельную ренту и формирует отрицательный поток дохода, изымая часть дохода, создаваемого улучшениями.

Определения залоговой стоимости объекта недвижимости Залоговая стоимость оцениваемого имущества, как правило, определяется в 3 этапа:

оценка текущей рыночной стоимости имущества;

Корректировка значения рыночной стоимости на основании экспертного прогноза изменения стоимости имущества на дату возможной реализации имущества;

Корректировка прогнозной стоимости имущества на величину потенциальных затрат и издержек, юридических и экономических рисков, возникающих в процессе обращения взыскания и реализации имущества.

Расчет коэффициента залогового дисконтирования производится следующим образом:

где: k – коэффициент залогового дисконтирования

С р – текущая рыночная стоимость имущества;

W – отношение прогнозной стоимости имущества к текущей рыночной;

L – отношение ликвидационной стоимости к рыночной, определяется степенью ликвидности данного имущества, возможным влиянием на стоимость выявленных юридических или экономических рисков;

G – затраты и издержки при реализации данного имущества.

Соответственно:

Для того чтобы упростить расчет залоговой стоимости и сделать его более технологичным, банки рассчитывают коэффициент залогового дисконтирования, учитывающий все перечисленные корректировки для конкретного вида залогового имущества и срока кредитования.

Залоговая стоимость земельного участка рассчитывается на основании его ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость объекта залога всегда должна быть больше величины кредита, который может быть предоставлен под конкретное обеспечение.

В соответствии с ФСО№2, при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Следует отметить, что величина ликвидационной стоимости объекта всегда меньше величины его рыночной стоимости. Причем, чем быстрее нужно реализовать объект, тем меньше величина ликвидационной стоимости по сравнению с рыночной стоимостью. Сокращение периода экспозиции и необходимость использования ликвидационной стоимости возникает при оценке объектов:

– имущества, реализуемого при участии судебных исполнителей;

– активов ликвидируемых предприятий, в том числе и при проведении процедуры банкротства;

– имущества, пребывавшего в налоговом залоге и подлежащего реализации для погашения налоговой задолженности;

– объектов незавершенного строительства;

– любого имущества, подлежащего ускоренной реализации в силу каких-либо экономических или иных причин.

Один и тот же объект, обладающий определенной рыночной стоимостью, может обладать различными уровнями ликвидационной стоимости при различных фиксированных периодах экспозиции, которые короче разумно долгого периода экспозиции этого объекта. В связи с этим ликвидационная стоимость объектов определяется на основе их рыночной стоимости в соответствии с концепцией вынужденности и ускоренности реализации объектов. В случае, если фиксированный период экспозиции объекта не короче разумно долгого периода его экспозиции, объект обладает рыночной стоимостью, но при условии наличия остальных признаков рыночной стоимости.

В случае вынужденной продажи оцениваемого имущества в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов потенциальный залогодержатель может ориентироваться на значения ликвидационной стоимости, рассчитанной прямым методом сравнения или косвенным.

Прямой метод сравнения определения ликвидационной стоимости основывается исключительно на сравнительном подходе. Применение прямого метода реализуется либо прямым сравнением с аналогами, либо статистическим моделированием (корреляционно-регрессионным анализом). Однако информация о ценах сделок в условиях вынужденной продажи объектов труднодоступна, что обуславливает крайнюю ограниченность возможности применения данного метода (хотя при наличии необходимой информации он обладает высокой степенью объективности).

Косвенный метод основывается на расчете ликвидационной стоимости объекта, исходя из величины его рыночной стоимости, формализующийся в следующем виде:

Ликвидационная стоимость = Рыночная стоимость – Скидка на факт вынужденной продажи

Ликвидационная стоимость объекта рассчитывается на основе его рыночной стоимости по формуле:

где: С л – ликвидационная стоимость объекта оценки, соответствующая фиксированному периоду его экспозиции (t f ), который короче разумно долгого периода экспозиции; С р – рыночная стоимость объекта оценки; k L – коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта оценки; t d – период дисконтирования (лет); m – количество периодов начисления процентов в течение года; i – годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости (выраженная как десятичная дробь); K e – коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта оценки.

Определение ликвидационной стоимости косвенным методом осуществляется поэтапно:

1) Определяется рыночная стоимость этого объекта (V m ).

2) Исходя из имеющейся рыночной информации или путем проведения опросов операторов соответствующих рынков, специалистов обосновывается разумно долгий период экспозиции этого объекта (t r ) .

3) Определение фиксированного периода экспозиции этого объекта (t f ), учитывая вынужденный характер реализации объекта, и вычисляется период дисконтирования (t d ) по формуле:

t d = t r – t f , (12.9)

где t r – разумно долгий период экспозиции объекта оценки (лет); t f – фиксированный период экспозиции объекта оценки (лет).

4) Обосновывается годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости. Если объект оценки является объектом залога, и залогодержателем выступает банк, то годовая ставка дисконта (i ) принимается на уровне годовой ставки по банковским кредитам, которая определяется по рыночным данным. В других случаях годовая ставка дисконта принимается на уровне годовой ставки по банковским депозитам, которая определяется по рыночным данным. При этом в качестве годовой ставки дисконта, используемой при расчете ликвидационной стоимости, должна быть избрана годовая ставка по депозитам/кредитам, период которых максимально приближен к периоду дисконтирования (t d ).

5)Определяется коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта (К e ). При решении этой задачи используется табл. 13.

6)Определяется коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта (k L ) по формуле:

(12.11)

Таблица 13. Таблица для определения коэффициента К e

Оценка аренды сегодня является важной составляющей хозяйственной деятельности всего российского бизнеса. В соответствии со статьей 607 ГК РФ собственник или любой правообладатель имеет право сдать свое имущество в аренду другим физическим или юридическим лицам. Арендуемым объектом могут быть любые вещи и предметы, относящиеся к категории "непотребляемых", а именно недвижимость, земельные участки, квартиры, предприятия и иные имущественные комплексы, объекты транспортной сферы, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Во время заключения договора об аренде арендатор, совместно с правом использования объекта по своему усмотрению, также может получить права полного пользования и распоряжения имуществом - это зависит от условий договора. Таким образом, право аренды, как и другие права, полученные по договору, могут быть переданы третьим лицам в любой законной форме гражданского оборота, например, проданы. Но для того, чтобы выгодно его продать необходимо знать рыночную цену права, а такую возможность, как раз и дает оценка прав аренды .

Каковы особенности оценки прав аренды и оценки арендной платы? Они заключаются во всестороннем анализе специалистами выгод и преимуществ, которые дает договор арендатору. Ведь, по сути, сама покупка права, оценка стоимости аренды - это не малые деньги, и, в том случае, если совокупность выгодоприобретений по данному документу не дает никаких выгод, в сравнении с договором, который можно заключить непосредственно с арендодателем, возникает законный вопрос - зачем нужны дополнительные расходы?

При проведении оценки прав аренды учитываются следующие факторы:

условия арендной платы (сроки, суммы и порядок платежей)
характеристики самого объекта аренды (площадь, этажность, строительные материалы и элементы отделки, местоположение, удобство подъезда, наличие коммуникаций)
инфраструктура местности в котором находится арендуемый объект;
срок действия договора об аренде и условия пролонгации;
любые дополнительные права, как то право выкупа, право продажи и т.д.

Преимущества, увеличивающие стоимость права аренды, которые учитываются при оценке

Преимущество в величине арендной ставки
Право выкупа арендуемого объекта
Право зачета затрат арендатора

Таким образом, оценка аренды в оценочной компании дает вам возможность получить реальную экономию своих средств, если вы выступаете в роли приобретателя права аренды земельного участка, квартиры, иной недвижимости, или, наоборот, повысить вашу прибыль от реализации прав аренды, если вы арендодатель.

Оценка аренды земельных участков

Стоимость аренды земельного участка учитываем много факторов и находится в прямой зависимости от: содержания договора аренды и срока его действия, прав арендополучателя, предоставленных ему этим договором, разрешений использования земельного участка для конкретных целей, ожидаемой величины дохода за период времени, связанный с наиболее теоретически выгодным его использованием. Также на стоимость права аренды могут оказывать влияние место, где расположен участок, наличие коммуникаций, разрешенное и реальное использование земли, удобство подъезда.

Обычно, оценка аренды земельного участка проводится исходя из анализа цен заключенных сделок или цен предложений (оферт) на продажу прав пользования земельными участками, которые идентичны ему по своим характеристикам (сравнительный метод оценки).

Оценка прав аренды земли может проводится при:

купле-продаже права аренды;
внесении права в качестве вклада в уставный капитал предприятия;
кредитовании под залог;
покупке, продаже, слиянии, поглощении предприятия, владеющего правами аренды земельных участков;
разработке и принятии управленческих и инвестиционных решений связанных с долгосрочным планированием;
инвестировании средств;
прочих ситуациях, которые так или иначе пересекаются с реализацией прав управления землей, находящейся в собственности.

Дополнительную информацию об оценке арендной платы земельных участков вы можете получить на страницах

МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РАСПОРЯЖЕНИЕ

Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков

Документ возвращен без госрегистрации
Министерства юстиции Российской Федерации

Письмо Минюста России от 06.05.2003 N 07/4533-ЮД.

______________________________________________________________

В соответствии с (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 29, ст.3026):

Утвердить прилагаемые методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков.

Министр
Ф.Р.Газизуллин

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков

I. Общие положения

Настоящие методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков разработаны Минимуществом России в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки" .

II. Методические основы оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных *.

________________

* Письмом Минюста России от 15.04.2002 N 07/3593-ЮД признано не нуждающимся в государственной регистрации.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р

В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется в том числе включать:

сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;

сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка;

основание возникновения права аренды у арендатора;

определение правомочий арендатора:

срок, на который заключен договор аренды земельного участка;

характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и иной недвижимости.

IV. Методы оценки

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения.

Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и права аренды земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков).

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

1. Метод сравнения продаж

1. Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом сравнения продаж рекомендуется использовать положения пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р , с учетом следующих особенностей.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости в том числе учитываются следующие факторы:

период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды;

величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды;

необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды;

наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка;

наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.

2. Метод выделения

2. Метод выделения

Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом выделения рекомендуется использовать положения пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р .

3. Метод распределения

3. Метод распределения

Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом распределения рекомендуется использовать положения пункта 3 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р .

4. Метод капитализации дохода

4. Метод капитализации дохода

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет величины дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка;

определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода;

расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом.

Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины дохода за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от данного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Определение рыночных ставок арендной платы в рамках данного метода предполагает следующую последовательность действий:

отбор для земельного участка, право аренды которого оценивается, аналогичных объектов, ставки арендной платы по которым известны из сделок аренды и (и/и) публичной оферты;

определение элементов, по которым осуществляется сравнение земельного участка, право аренды которого оценивается, с аналогами (далее - элементов сравнения);

определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается;

определение по каждому элементу сравнения корректировок ставок арендной платы аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается;

корректировка по каждому элементу сравнения ставки арендной платы каждого аналога, сглаживающая их отличия от земельного участка, право аренды которого оценивается;

расчет рыночной ставки арендной платы для земельного участка, право аренды которого оценивается, путем обоснованного обобщения скорректированных ставок арендной платы аналогов.

При расчете коэффициента капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, следует учитывать: безрисковую ставку отдачи на капитал; величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в приобретение оцениваемого права аренды; наиболее вероятный темп изменения дохода от права аренды земельного участка и наиболее вероятное изменение его стоимости (например, при уменьшении стоимости права аренды - учитывать возврат капитала, инвестированного в приобретение права аренды).

В случае наличия достоверной информации о величине дохода, создаваемого аналогом объекта оценки за определенный период времени, и его цене коэффициент капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, может определяться путем деления величины дохода, создаваемого аналогом за определенный период времени, на цену данного аналога.

5. Метод остатка

5. Метод остатка

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом остатка рекомендуется использовать положения пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р

разница между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям земельного участка, является частью земельной ренты, не изымаемой собственником земельного участка в форме арендной платы, а получаемой арендатором;

при расчете коэффициента капитализации для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора аренды на определенный срок.

6. Метод предполагаемого использования

6. Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом предполагаемого использования рекомендуется использовать положения пункта 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р , с учетом следующих особенностей:

в составе операционных расходов в том числе учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка;

при расчете ставки дисконтирования для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения дохода от данного права;

при определении прогнозного периода следует учитывать период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора на определенный срок.

Право аренды — термин, получивший распространение в России относительно недавно. Сам термин устоявшийся, речь идет именно о его известности и появлении в достаточно широких кругах представителей малого и среднего бизнеса. Но, для многих, он до сих пор остается непонятным — что такое право аренды, почему оно имеет ценность, для чего нужна оценка права аренды ? На эти и многие другие вопросы вам дадут развернутые ответы специалисты компании «Аудит ПРО», которые длительное время оказывают юридические и оценочные услуги предпринимателям и организациям.

Что такое «право аренды»?

Прежде всего, дадим определение термину «право аренды». Так на языке юриспруденции называется право на аренду участка или объекта, либо другого материального актива. Как правило, относительно данного термина, речь идет о земельных участках, так как получить земельный участок в собственность юридическому лицу в Российской Федерации достаточно сложно. Оптимальным выходом является его долгосрочная аренда, то есть заключение договора на право возмездного либо безвозмездного пользования участком в течение длительного срока.

Так же долгосрочная аренда является порой, чуть ли не единственным способом получения земельного участка в собственность по приемлемой цене. Земельный кодекс гласит, что владелец недвижимости, расположенной на арендуемом земельном участке, получает приоритетное право на его приобретение. Таким образом, стоимость права аренды может широко варьироваться в зависимости от привлекательности земельного участка, а само право аренды в данном контексте выступает как товар, имеющий определенную стоимость.

Как и в случае с любым другим товаром, может возникнуть ситуация, когда право аренды нуждается в оценке, то есть в установлении и документальной фиксации его рыночной стоимости. В таких случаях производится оценка права аренды , то есть комплекс мероприятий, направленный на выяснение и уточнение данной стоимости с учетом всех факторов.

Оценка стоимости права аренды достаточно сложная и нетривиальная процедура. Если, в случае оценки материальных активов, оценивается их физическое, техническое состояние и проводится аналогия относительно подобных объектов оценки, то оценка стоимости права аренды проводится кардинально противоположно. В этом случае оценщик оценивает не материальные активы, имея возможность наглядно анализировать предоставленный объект, а привлекательность пользования объектом в течение длительного срока.

Критерии оценки стоимости права аренды

Оценка права аренды земли производится, преимущественно основываясь на расположении земельного участка, его инвестиционной привлекательности, так же производится ряд поправок на многочисленные условия аренды.

К поправкам относятся условия, которые будут регламентированы договором аренды, а именно: порядок и сроки внесения арендной платы, штрафные санкции, пени и неустойки, расходы по содержанию участка. Так же в обязательном порядке производится анализ стоимости аренды и сравнение со среднерыночными показателями, этот показатель так же является одним из критичных в оценке стоимости права аренды земельного участка .

Цели оценки права аренды

В каких случаях может потребоваться оценка права аренды помещения , участка земли либо другого объекта? Законодательно право аренды может быть использовано как материальный актив, в том числе и в качестве объекта купли-продажи, передачи третьему лицу, в качестве вклада в уставной капитал организации, и в других случаях. Так же право аренды может быть объектом судебных споров, в таком случае так же потребуется его оценка. И в любой из перечисленных ситуаций, обращение за помощью к профессиональному оценщику будет единственной возможностью документального подтверждения стоимости права аренды.