Применительно к недвижимому имуществу схема правового регулирования арендных отношений имеет свои характерные особенности» отличные, к примеру, от регулирования договора купли-продажи.

Так, ГК РФ содержит специальные правила, регламентирующие куплю-продажу недвижимости (§ 7 главы 30 ГК РФ). Правила же, касающиеся аренды недвижимого имущества, предусмотрены лишь в общих положениях об аренде (§ 1 главы 34 ГК РФ). Например: договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ) и другие положения. Отдельной группы правовых норм об аренде всякой недвижимости, помещенных в самостоятельный параграф главы об аренде в целом, ГК РФ не содержит.

Содержащиеся в гл. 34 ГК РФ параграфы расположены по неоднократно используемой законодателем схеме; в первом параграфе размещены общие положения об аренде, а в 2-5 параграфах -- специальные нормы (о прокате, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий и финансовой аренде (лизинге). В соответствии со ст. 625 ГК РФ общие правила подлежат применению лишь в случае отсутствия специального регулирования Широков Ю. Арендатор, на выход! О некоторых особенностях расторжения договора аренды нежилых помещений [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2004. - № 9. - С. 24; Град Г. Недвижимость в аренде [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2008. - № 3. - С. 13..

Следовательно, законодатель оценивает аренду как единое явление вне зависимости от субъектного состава сторон, объектов аренды, а также прочих обстоятельств, способных влиять лишь, на некоторое своеобразие правового.

Законодатель среди пяти видов договора аренды выделяет аренду зданий и сооружений, а также аренду предприятий не на основе квалификационного критерия, а в зависимости от вида, сдаваемого в аренду имущества.

Так, ГК РФ содержит специальные правила аренды указанных видав недвижимости, специфика которых требует особого правового регулирования. Вместе с тем, существуют объекты недвижимости, обладающие не меньшей спецификой и также требующие отдельной правовой регламентации (нежилые помещения, незавершенные строительством объекты и др.).

ГК РФ не содержит правил об аренде нежилых помещений. В связи с этим острым остается вопрос о том, какие правила (общие (§ 1 главы 34 ГК РФ или специальные (§ 4 главы 34 ГК РФ) об аренде зданий и сооружений должны применяться к договору аренды нежилых помещений,

В.Б. Витрянский полагает, «что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме» Комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ для предпринимателей [Текст] / под ред. Брагинского М.И. М.: МЦФЭР, 1997. - С. 74..

По мнению В.С. Ема, предметом договора аренды здания или сооружения «может выступать только здание или сооружение в целом, Если в аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды» Гражданское право. Том 2. Полутом 1. [Текст] / под ред. Суханова Е.А. М.: БЕК, 1999. - С. 396..

Абсолютно противоположная точка зрения у И. Исрафилова: «Гражданский кодекс Российской Федерации теперь содержит как общие нормы об аренде, так и специальные нормы по регулированию отдельных видов аренды, в том числе аренды зданий и сооружений, которыми охватывается и аренда нежилых помещений» Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. - 1997. - № 10. - С. 113..

Такой подход вполне объясним и связан он с тем, что нежилые помещения рассматривают как части здания, а признание нежилых помещений отдельными объектами недвижимого имущества не происходит.

В одном из комментариев Гражданского кодекса РФ предлагается следующий выход из сложившейся ситуации: «к отношениям с нежилым помещением нормы § 4 «Аренда зданий и сооружении» главы 34 «Аренда» применяются лишь в случае, если стороны об этом договорятся». Но «если стороны в договоре об аренде нежилого помещения не предусмотрели применение правил § 4, то применяются правила § 1 ...» Комментарий к гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейной) [Текст] / под. ред. Садикова О.Н. - М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 1998. - С. 185.. То есть речь идет о регулировании отношений общими положениями об аренде.

Комарова Т.Ю. делает следующее заключение: «если, следуя логике ГК РФ, употреблять понятие нежилого помещения в широком значении, то при аренде нежилых помещений необходимо руководствоваться в первую очередь нормами § 4 (Аренда зданий и сооружений) главы 34 ГК РФ» Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды [Текст] // Законодательство. - 1998. - № 12. -С. 42..

Как видим, нет единства мнений по поводу применения тех или иных правил об аренде к нежилым помещениям. Отсутствие правового режима последних порождает правовые проблемы их оборота.

Следует ли рассматривать нежилые помещения в неразрывной связи со зданиями, сооружениями с применением правил аренды зданий и сооружений? Конструкция главы 34 ГК РФ даст ответ: аренда недвижимости, не выделенной отдельно в данной главе (в том числе нежилых помещений объектов незавершенного строительства и др.) регулируется общими положениями об аренде. Специальными правилами § 4 главы 34 ГК РФ охватываются арендные правоотношения, вытекающие из договора аренды объектов, которые однозначно относятся к зданиям и сооружениям.

Па практике до середины 2000 года возникали сложности с государственной регистрацией договора аренды нежилых помещений, заключенного на срок менее одного года. Применение общих правил об аренде приводило к тому, что независимо от срока договоры аренды нежилых помещений подлежали регистрации. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01 июня 2000 года № 53 разрешило возникшую проблему, изрядно усложнившую порядок пользования нежилыми помещениями и отяготившую стороны договора бюрократическими требованиями. Теперь к таким договорам стало применяться специальное правило п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Необходимо учитывать, что высший судебный орган распространил на аренду нежилых помещений только лишь одну специальную норму § 4 Главы 34 ГК РФ. Это значит, что во всех других вопросах следует обращаться по-прежнему к общим положениям аренды.

Как бы мы не делали отсылку к общим правилам аренды, но сталкиваемся с тем, что нежилые помещения, отличные от зданий являются их частью и неразрывно связаны с ними,

Поэтому вопрос о том, какие правила ГК РФ (общие об аренде или специальные, об аренде зданий и сооружений) должны применяться к договору аренды нежилых помещений, остается открытым. При заключении такого договора необходимо быть внимательным, учитывая те и другие правила.

Так, по правилами параграфов 1 и 4 Главы 34 ГК РФ по разному решаются вопросы: определения цены договора; формы заключения договора аренды нежилого помещения; оформления документа о передаче нежилого помещения от арендодателя к арендатору; о правах арендатора на земельный участок при аренде нежилых помещений,

1. Определение арендной платы по договору аренды зданий и сооружений - существенное условие данного договора (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При отсутствии в нем согласованного условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным. При этом определение цены по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ не применяется.

Однако при аренде иного недвижимого имущества, на которое данная специальная норма не распространяется, размер арендной платы может быть определен по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть, оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

2. Признавая применение общих положений о договоре аренды к аренды нежилых помещений на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

То есть «п. I ст. 609 ГК РФ предоставляет возможность гражданам (физическим лицам) заключать договоры аренды между собой как в письменной, так и в устной форме, но последняя допустима лишь при сроке аренды не более одного года» Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. Изд-е 3. [Текст] / под. ред. Садикова О.Н. - М.: ИНФРА-М, 1998. - С. 179..

Из смысла указанной нормы вытекает, что независимо от срока договор аренды нежилых помещений также может быть заключен и в письменной форме, причем не, только путем составления и подписания сторонами одного документа, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. ст. 434 ГК РФ).

Но заключенный таким образом договор па один год или срок более одного года подлежит обязательной государственной регистрации по рекомендациям Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженным: в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

В соответствии со ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Согласно Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 23 января 2002 г. N 18 среди документов, представляемых на государственную регистрацию договоров аренды, в соответствии с п. 1 статьи 17, п. 5 статьи 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указан подлинник договора, совершенный в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов.

Таким образом, нужно признать, что на практике договоры аренды нежилого помещения (и на срок меньше года) всегда заключаются путем составления одного документа, подписанного сторонами.

3. Другой момент, в правовом решении которого мы отдаем предпочтение нормам закона об аренде зданий и сооружений - о правах на земельный участок. Решение судьбы земельного участка, при аренде нежилых помещений исходя из общих положений об аренде, а точнее из-за отсутствия в них норм о праве пользования земельным участком при аренде недвижимости, возлагается на стороны договора. Специальные правила о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения в законе содержатся (ст. 652 и 653 ГК РФ).

Проблемы пользования арендатором земельным участком и затрудняющие пользование арендуемым нежилым помещением могли бы не возникать в случае урегулирования таких вопросов. Прибегнуть к схеме решения данной проблемы, предложенной специальными правилами ст. 652 и 653 ГК РФ все же придется «если арендатор не может владеть и пользоваться арендуемым нежилым помещением, не имея права пользования и (или) владения земельным участком, на котором находится здание, где расположено нежилое помещение, а, также, не имея права пользоваться общими помещениями и оборудованием самого здания, соответствующие предоставить арендатору эти права независимо от того, будут применяться к договорам аренды нежилых помещений правила ст. 652 и 653 ГК РФ или нет» Маковская А. Срок договора аренда нежилых помещений и государственная регистрация договора [Текст] // Хозяйство и право. - № 11. - 2000. - С. 27..

4. По определению арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество. Предоставление имущества по ст. 611 ГК РФ означает обеспечение арендодателем арендатора возможностью использовать имущество со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами в соответствии с его назначением в состоянии, соответствующем условиям договора.

При предоставлении в аренду зданий и сооружений законодатель предусмотрел необходимость составления передаточного акта (ст. 655 ГК РФ). Вполне разумный подход к передаче недвижимости, а именно нежилых помещений, по акту, с фиксацией всех деталей при передаче (состояние помещений, наличие оборудования арендодателя в нем. согласование вопросов предстоящих ремонтов (капитальных или текущих как оговорено в договоре) и др.) привел к тому, что без такого документа практически не обойтись при исполнении договора.

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод, что сегодняшняя структура гл. 34 ГК РФ не бесспорна. В частности, можно обсуждать причины, по которым законодатель не создал единый параграф для всей недвижимости или не выделил параграфы, посвященные другим важным объектам аренды (например, аренде земли).

Отсутствие же отдельного правового регулирования договора аренды нежилых помещений либо специального указания закона на то, какие правила нужно применять (общие положения об аренде или специальные правил аренды зданий и сооружений) вызывает трудности при заключении такого договора. Дискуссионной остается данная проблема в теоретических работах российских юристов,

На сегодняшний день на законодательном уровне все выглядит достаточно ясно: договоры аренды нежилых помещений регулируются только общими положениями об аренде за исключением п. 2 ст. 651 § 4 Главы 34 ГК РФ в силу Информационного письма Президиума ВАС от 01,06.2000 г. № 53.

Только вот с применением таких норм на практике все обстоит достаточно сложнее. Сказывается непосредственная связь со зданиями, сооружениями. Как показывает практика, стороны договора аренды нежилых помещений при его заключении обращаются к правилам об аренде зданий и сооружений.

Сторонники распространенной точки зрения считают; «являясь частью здания, нежилые помещения, тем не менее, не подпадают под действие специальных норм об аренде зданий и иных сооружений. Существующая практика отождествления нежилого помещения со зданием признается ошибочной, а, следовательно, требуется изменение действующего законодательства» Ерш А.Б. Здания и сооружения как предмет договора аренды [Текст] // Вестник ВАС. - 2000. - № 8.-С.11..

Действительно, только в силу прямого указания закона мы вправе применять нормы об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещений.

Но ввиду отсутствия такового в законодательство об аренде следует внести некоторые изменения, дабы разрешить вопросы аренды нежилых помещений.

В связи, с чем правила параграфа 4 Главы 34 ГК РФ следует распространить на отношения, вытекающие из договора аренды нежилых помещений, дополнив соответствующей статьей ст. 650 указанного параграфа.

Приложение 1. Перечень случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне г. Москвы, на льготных условиях Приложение 2. Ставки ежемесячной арендной платы за размещение оборудования базовых станций подвижной радиотелефонной связи на объектах, утвержденных распоряжением Правительства Москвы от 29 ноября 2012 г. N 752-РП "Об утверждении Перечня объектов государственной собственности г. Москвы для первоочередного размещения оборудования базовых станций подвижной радиотелефонной связи" Приложение 3. Ставки арендной платы за предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), находящиеся в имущественной казне г. Москвы, расположенные в пределах административных границ г. Москвы

Постановление Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. N 809-ПП
"Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы"

С изменениями и дополнениями от:

29 октября, 23 декабря 2013 г., 18 июня, 1 июля, 17 сентября, 11 ноября, 9, 24 декабря 2014 г., 24 февраля, 15 июля, 26 августа, 17, 22 декабря 2015 г., 28 ноября, 2, 22 декабря 2016 г., 28 марта, 19 апреля, 11 июля, 15 декабря 2017 г., 17 апреля, 18 декабря 2018 г.

В целях реализации полномочий субъекта Российской Федерации города Москвы по управлению государственным имуществом города Москвы и предоставлению имущественной поддержки субъектам, арендующим объекты нежилого фонда имущественной казны города Москвы, в соответствии с требованиями Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" Правительство Москвы постановляет:

1. Утвердить перечень случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, на льготных условиях (приложение 1).

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства Москвы от 26 августа 2015 г. N 544-ПП настоящее постановление дополнено пунктом 1(1)

1(1). Установить, что порядок определения размера арендной платы, определенный приложением 1 к настоящему постановлению, применяется в отношении действующих и вновь оформляемых договоров аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, за исключением договоров аренды, заключенных по результатам проведения торгов, а также договоров аренды, по которым применены фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы.

2. Установить на 2019 год минимальную ставку арендной платы за 1 кв. метр нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, расположенных в пределах административных границ города Москвы, в размере 4500 рублей в год. Ставка арендной платы за 1 кв. метр нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, не может быть ниже минимальной, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы.

Если иное не предусмотрено настоящим постановлением, начальная (минимальная) цена договора аренды объекта нежилого фонда, выставляемого на торги и включенного в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный Правительством Москвы или уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", устанавливается в размере минимальной ставки арендной платы, определенной абзацем первым пункта 2 настоящего постановления.

Начальная (минимальная) цена договора аренды объекта нежилого фонда, расположенного в подвальном этаже, выставляемого на торги и включенного в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный Правительством Москвы или уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", устанавливается в размере 1000 рублей за 1 кв. метр в год.

3. При расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) ежегодно с 1 января текущего года применять коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,05:

3.2. По действующим договорам аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, с категориями арендаторов, целями использования объекта нежилого фонда, предусмотренными приложением 1 к настоящему постановлению, ставка арендной платы по которым определена на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, а также в виде расчетной ставки арендной платы, определенной с применением корректирующего коэффициента.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства Москвы от 1 июля 2014 г. N 364-ПП настоящее постановление дополнено пунктом 4(1)

4(1). Установить, что:

4(1).1. По действующим и вновь оформляемым договорам аренды нежилых помещений с категориями арендаторов, целями использования объекта нежилого фонда, предусмотренными приложением 1 к настоящему постановлению, передаваемых в аренду на льготных условиях, за исключением случаев наличия задолженности по арендной плате в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два периода оплаты (далее - нарушение платежной дисциплины), использования нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, по назначению, не предусмотренному договором аренды, а также при передаче арендуемого имущества в субаренду без согласия арендодателя устанавливаются следующие ставки арендной платы (далее - льготные ставки):

Минимальные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы при утверждении прогноза социально-экономического развития города Москвы на соответствующий финансовый год;

Фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы;

Расчетные ставки, определяемые от величины рыночной ставки арендной платы, установленной по заключению независимого оценщика, с применением понижающего корректирующего коэффициента, устанавливаемого правовым актом Правительства Москвы.

4(1).2. При нарушении арендаторами платежной дисциплины по договорам аренды нежилых помещений, переданных в аренду на льготных условиях:

4(1).2.1. В случае погашения арендатором задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления сохраняется действующая льготная ставка, установленная в договоре аренды нежилого помещения на соответствующий год.

4(1).2.2. В случае непогашения арендатором задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления действующая льготная ставка, установленная в договоре аренды нежилого помещения на соответствующий год, применяется с корректирующим коэффициентом 1,25.

4(1).2.3. В случае если при применении корректирующего коэффициента 1,25 (пункт 4(1).2.2 настоящего постановления) ставка арендной платы будет превышать размер, определенный в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, то в отношении указанного нежилого помещения устанавливается ставка арендной платы, определенная на основании заключения независимого оценщика.

4(1).3. При повторном нарушении арендаторами платежной дисциплины по договорам аренды нежилых помещений, переданных в аренду на льготных условиях:

4(1).3.1. По договорам аренды нежилых помещений с льготной ставкой, установленной в соответствии с пунктом 4(1).2.1 настоящего постановления, применяется корректирующий коэффициент 1,25 с учетом положений пункта 4(1).2.3 настоящего постановления.

4(1).3.2. В случае непогашения арендатором задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления по договорам аренды нежилых помещений со ставкой арендной платы, установленной в соответствии с пунктами 4(1).2.2 и 4(1).3.1 настоящего постановления, ставка арендной платы устанавливается на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы. Арендатор утрачивает право на применение льготных ставок арендной платы по иным, заключенным с таким арендатором и действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы.

4(1).3.3. В случае погашения арендатором задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления по договорам аренды нежилых помещений со ставкой арендной платы, установленной в соответствии с пунктами 4(1).2.2 и 4(1).3.1 настоящего постановления, на последующие годы сохраняется действующая льготная ставка, установленная в договоре аренды нежилого помещения на соответствующий год, с применением корректирующего коэффициента 1,25 и коэффициента-дефлятора, установленного Правительством Москвы на соответствующий год, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4(1).4 настоящего постановления.

4(1).4. В случае последующего нарушения арендаторами платежной дисциплины по договорам аренды нежилых помещений, переданных в аренду на льготных условиях:

4(1).4.1. По договорам аренды нежилых помещений со ставкой арендной платы, установленной в соответствии с пунктом 4(1).3.3 настоящего постановления, ставка арендной платы устанавливается на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы.

4(1).4.2. При непогашении задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления, а также в случае очередного нарушения платежной дисциплины арендаторами, погасившими задолженность (пункт 4(1).4 настоящего постановления), Департамент городского имущества города Москвы осуществляет в установленном порядке расторжение договоров аренды нежилых помещений по инициативе арендодателя с взысканием неустойки, предусмотренной условиями договора аренды.

4(1).5. В случае передачи без согласия арендодателя нежилого помещения (части нежилого помещения), предоставленного в аренду на льготных условиях, в субаренду Департамент городского имущества города Москвы обеспечивает перерасчет арендной платы по ставке, определенной в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы с даты выявления в установленном порядке уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы факта нарушения и до окончания срока действия договора аренды. При повторном выявлении либо неустранении арендатором в установленный срок такого нарушения договор аренды подлежит расторжению по инициативе арендодателя в установленном порядке с уплатой штрафа в размере установленной на соответствующий год ставки арендной платы.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства Москвы от 1 июля 2014 г. N 364-ПП настоящее постановление дополнено пунктом 4(2)

4(2). При использовании нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, по назначению, не предусмотренному договором аренды, Департамент городского имущества города Москвы осуществляет в установленном порядке расторжение договора аренды по инициативе арендодателя с уплатой штрафа в размере установленной на соответствующий год ставки арендной платы.

4(3). В случае передачи в установленном порядке в субаренду нежилого помещения (части нежилого помещения), предоставленного в аренду на льготных условиях, льготная ставка арендной платы устанавливается на часть нежилого помещения, не переданную в субаренду. При этом:

4(3).1. На часть нежилого помещения, переданную в субаренду лицам, не имеющим в соответствии с настоящим постановлением права на аренду нежилых помещений на льготных условиях, ставка арендной платы устанавливается на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы.

4(3).2. На часть нежилого помещения, переданную в субаренду лицам, которые имеют в соответствии с настоящим постановлением право на аренду нежилых помещений на льготных условиях, ставка арендной платы устанавливается равной льготной ставке арендной платы по договору аренды, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы.

По договору аренды нежилых помещений арендодатель обязуется передать за плату во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору нежилое помещение.

Договорные условия принято по правовому значению объединять в определенные группы. Наиболее широкое распространение получили три группы условий: существенные, обычные и случайные. 1

Рассмотрим существенные условия гражданско-правового договора, перечисленные в абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК:

1) условие о предмете договора, которое является существенным условием и для договоров аренды нежилых помещений.

При аренде нежилых помещений в договоре должно быть указано, какое именно помещение сдается в аренду, его местонахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности в аренду в соответствии с техническим паспортом и справкой БТИ, и иные данные технической характеристики помещения и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а другие -вспомогательными, то к договору следует прилагать план-схему помещения с указанием всех этих деталей и метража.

Включение в договор аренды данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдается в аренду, имеет существенное значение, т.к. ГК РФ (п. 3 ст. 607) обусловливает этим вопрос о том, будет ли договор аренды считаться заключенным.

ЗАО «Бригада» заключило договор аренды с ООО «Игрок» и предоставило последнему помещение площадью 56 кв. метров. В договоре, заключенным между сторонами, был указан адрес здания, в котором предоставлялось помещение. Иная информация, позволяющая с точностью определить передаваемое помещение отсутствовала. В дальнейшем вместо оговоренных 56 кв. метров 000 «Игрок» было предоставлено помещение площадью 30 кв. метров. Арендатор обратился в Арбитражный суд за защитой своих прав. Но суд отказал Арендатору в защите его интересов, признав, заключенный между сторонами договор недействительным. Поводом для этого решения суда послужило то, что в договоре не было характеристик передаваемого в аренду помещения, а также его технической документации. А значит, из заключенного договора невозможно определить, какое именно помещение предполагалось передать Арендатору. Поэтому в соответствии с частью 3 статьи 607 ГК РФ Арбитражный суд, данный договор был признан недействителен.

Кроме того, к договору аренды, как правило, прилагается технический паспорт помещения (или экспликация). Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т.д.), а также его схематическую планировку.

В.В. Витрянский утверждает, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должны совершить обязательная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения).

В случае если придерживаться этой точки зрения, то все условия договора можно считать существенными, а В.В. Витрянский пытается права и обязанности сторон ввести в предмет договора. Однако было бы правильнее считать, что предметом договора является объект передачи, т.е. нежилое помещение.

2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

К таким условиям для договоров аренды нежилого помещения относится предусмотренное в п. 1 ст. 654 ГК РФ условие, согласно которого договор аренды нежилого помещения, должен предусматривать размер арендной платы.

При отсутствии в договоре аренды нежилого помещения размера, порядка, условия и срока внесения арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий. Данное требование отличает договор аренды нежилого помещения от общих правил об аренде. Согласно общим положениям об аренде в случаях, когда в договоре аренды не определены размер, порядок, условия и срок внесения арендной платы стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогично имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).

В ст. 654 ГК РФ предусмотрено обязательство о включении в договор аренды нежилого помещения условия о размере арендной платы, хотя не включает какие-либо специальные правила относительно формы арендной платы, которые предусмотрены в ст. 614 ГК РФ, а также о порядке и сроке внесения арендных платежей. В связи с этим сохраняют свое действие, общие положения аренды (ст. 614 ГК РФ).

Арендная плата может уплачиваться в форме:

• а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• б) установленной доли полученных в результате использования арендуемого нежилого помещения продукции, плодов или доходов;
• в) предоставления арендатором определенных услуг;
• г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи, в собственность или в аренду;
• д) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного нежилого помещения (текущий, капитальный ремонт).

Данный перечень не является исчерпывающим. Самой распространенной формой оплаты является денежная, в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны договора могут предусмотреть даже сочетание нескольких форм арендной платы, которое по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг.

Кроме этой формы, стороны могут договориться об иных формах арендной платы допустим, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду нежилого помещения.

Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически - в зависимости от срока договора аренды.

Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Хотя, как видно из практики Арбитражного суда, стороны не правильно толкуют норму о форме арендной платы.

Например, Акционерное общество (арендодатель) обратилось в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного нежилого помещения и просил признать данный договор заключенным.

Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.

В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения (нежилого помещения) должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения (нежилого помещения) считается незаключенным.

Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора Арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку Арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду нежилое помещение. Оплата Арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения (нежилого помещения) не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно.

Из данного примера видно, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

При аренде нежилых помещений принадлежащих государству или муниципальным предприятиям расчет арендной платы осуществляется в соответствии с методикой расчета ставок арендной платы, утвержденной постановлением главы администрации города.

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд. Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила, например, о запрете требовать досрочного внесения арендной платы или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд и т. п.

Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

3) условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение.

Потребность в таких договоренностях возникает тогда, когда есть соответствующее условие, которое не оговорено в законе или другом документе, а также в явном виде природу этого договора не выражает.

Например, требования, которые предъявляются к качеству отделки нежилого помещения передаваемого в аренду, не отнесены к числу существенных условий договора аренды действующим законодательством и не выражают природу данного договора. Поэтому, если арендатор хочет взять данное помещение в аренду и использовать его в качестве офиса, то он может потребовать внести в договор аренды условие об эстетическом виде конструктивных элементов сдаваемого помещения (окрашивание, оклеивание). В связи с этим данное требование арендатора становится существенным условием, без которого конкретный договор не может быть заключен и по условию необходимо провести должные соглашения, чтобы они затем нашли подобающее (достойное) отражение в тексте договора. Кроме данного примера, существенным условием по заявлению одной из сторон, может быть любое условие (как срок увеличения арендной платы, так и проведение капитального ремонта и др.).

Теперь перейдем к рассмотрению обычных и случайных договорных условий.

Обычные условия не нуждаются в согласовании сторон, они предусмотрены в соответствующих нормативных актах и автоматически вступают в действие в момент заключения договора. Это не означает, что обычные условия действуют вопреки воле сторон в договоре. Как и другие условия договора, обычные условия основываются на соглашение сторон.

Только в данном случае соглашение сторон подчинить договор обычным условием, содержащимся в нормативных актах, выражается в самом факте заключения договора данного вида. В этом случае, если стороны достигли соглашения заключить данный договор, тем самым они согласились и с условиями, которые содержатся в законодательстве об этом договоре.

Например, при заключении договора аренды нежилого помещения стороны соглашаются с условием, предусмотренных ст. 211 ГК РФ, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества (нежилого помещения) несет его собственник - арендодатель.

Если стороны не желают заключить договор на обычных условиях, они могут включить в содержание договора пункты, отменяющие или изменяющие обычные условия, если последние определены диспозитивной нормой.

Стороны договора аренды нежилого помещения могут договориться о том, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества (нежилого помещения) несет арендатор, а не арендодатель.

Случайными называются такие условия, которые изменяют либо дополняют обычные условия. Они включаются в текст договора по усмотрению сторон. Их отсутствие, так же как и отсутствие обычных условий, не влияют на действительность договора. Однако в отличие от обычных они приобретают юридическую силу лишь в случае включения их в текст договора. В отличие от существенных, отсутствие случайного условия лишь в том случае влечет за собой признание данного договора незаключенным, если заинтересованная сторона докажет, что она требовала согласования данного условия. В противном случае договор считается заключенным без случайного условия.

Если при согласовании условий договора аренды нежилого помещения стороны не решили вопрос о случаях увеличения арендной платы, договор считается заключенным и без этого случайного условия. Однако если арендатор докажет, что он предлагал договориться об увеличении арендной платы, только при увеличении платы за коммунальные услуги или в случае индексации, но это условие не было принято договор аренды нежилого помещения будет считаться незаключенным. 1

Во всяком договоре выделяются группы условий, определяющих обязанности сторон, соответственно в договоре аренды нежилого помещения - обязанности как арендодателя, так и арендатора.

Например, к условиям, предусматривающим обязанности арендодателя, обычно относят условия: об арендованном нежилом помещении, о порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями договора, регламентирующими порядок пользования арендованным нежилым помещением, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются обязанности арендатора.

В целях изучения договора аренды, условия этого договора могут быть разделены на две группы:

условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя;

условия, определяющие основные обязанности арендатора.

Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора противостоят права требования контрагента. Важное значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.

По сравнению с содержанием обычного (общих норм) договора аренды, содержание договора аренды нежилого помещения не подверглось серьезным изменениям. Арендодателю и арендатору по договору аренды нежилого помещения присуще общие права, обязанности и ответственность сторон договора аренды, хотя гражданское законодательство конкретизирует некоторые способы исполнения этих обязанностей. 1

Рассматривая содержание договора аренды нежилого помещения необходимо обратиться к правам, обязанностям и ответственности арендодателя и арендатора.

Арендодатель во исполнение заключенного договора аренды нежилого помещения обязан:

1) предоставить арендатору нежилое помещение по передаточному акту в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению нежилого помещения (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Особенностями данной обязанности применительно к договору аренды нежилого помещения является то, что факт передачи объекта должен быть подтвержден актом приема-передачи (или иным передаточным документом), подписываемым сторонами, который должен содержать справочную, материально - техническую информацию о сдаваемом в аренду нежилом помещении.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче нежилого помещения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче нежилого помещения, а арендатора - от принятия данного помещения.

Состояние нежилого помещения, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние нежилого помещения определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное нежилое помещение обычно используется. Но в любом случае нежилое помещение должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.

Нежилое помещение должно быть передано в аренду в установленный срок, который должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, нежилое помещение подлежит передаче в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления нежилого помещения в аренду арендатор вправе истребовать это нежилое помещение в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду нежилого помещения, независимо от того, препятствуют ли они использованию нежилого помещения полностью или только частично. В принципе, ответственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

• а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды естественно, в той форме, в которую должен быть облечен договор;
• б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее арендовал тоже нежилое помещение или знал о недостатках из средств массовой информации);
• в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра нежилого помещения (явные недостатки).

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном нежилом помещение до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

Согласно п.1 ст.612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, закрепленного в п. 3 ст. 401 ГК РФ.

Распространение начала риска на ответственность за недостатки передаваемого в аренду нежилого помещения можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствующего нежилого помещения и несет риск его случайной гибели или повреждения (ст. 211 ГК РФ), в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков.

Согласно п.1 ст.612 ГК РФ, при обнаружении в нежилом помещении недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

• а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков нежилого помещения, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков нежилого помещения;
• б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается ему не в полном размере;
• в) потребовать досрочного расторжения договора, выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя.

Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам ст. 314 ГК РФ.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки нежилого помещения за свой счет, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору нежилого помещения другим аналогичным нежилым помещением, находящимся в надлежащем состоянии (в случае если аналогичное помещение находиться в собственности Арендодателя, а также, если данное помещение подходит арендатору (по месту нахождения, метражу), либо безвозмездно устранить недостатки нежилого помещения. Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного нежилого помещения. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, должна соответствовать содержанию этого требования.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Такое возмещение будет необходимым в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного нежилого помещения или устранение его недостатков, поскольку нежилое помещение хотя бы на короткий промежуток времени выбывает из пользования арендатора и он может потерять часть прибыли от его использования. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимости устранения недостатков за счет арендной платы или соразмерного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребовать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков.

2) предупредить арендатора обо всех третьих лиц на сдаваемое в аренду нежилое помещение (сервитуте, праве ипотеки, залога) и т.п. (п. 2 ст. 613 ГК РФ).

Передача нежилого помещения в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это нежилое помещение (п. 1 ст. 613 ГК РФ). Такие права сохраняются и после они могут быть довольно широкими по объему, например, право хозяйственного ведения или право оперативного управления. Естественно, в ряде случаев арендатор, знай он о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договора аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным нежилым помещением.

Законодательство не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится лишь, что это права на нежилое помещение и что принадлежат они третьим лицам и к ним в числе других относятся сервитуты и права ипотеки (залога). Приводимые законом примеры прав третьих лиц относятся к вещным правам. Арендодатель обязан предупредить арендатора и о наличии всех иных вещных прав на арендованное нежилое помещение. Эта обязанность вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на нежилое помещение. 1

Что же касается обязательственных прав, то и о них, если они направлены на арендованное нежилое помещение, арендатор должен быть извещен. К числу таких прав могут быть отнесены права арендатора по другому договору аренды. Ведь покупатель, в конце концов, станет новым собственником нежилого помещения - арендодателем (ст. 617 ГК РФ), личность которого для арендатора имеет важное значение. Что же касается нескольких договоров аренды, то они могут сосуществовать друг с другом, но только при условии, если среди них нет двух и более, предоставляющих арендаторам права владения нежилым помещением. Вместе с тем может существовать несколько договоров аренды, дающих арендаторам только пользование нежилым помещением (например, склад используется арендаторами в разное время). Если же сталкиваются два и более договора аренды, каждый из которых предоставляет арендатору право владения арендованным нежилым помещением, то первенство предоставляется только одному из арендаторов по правилам ст. 398 ГК РФ.

При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное нежилое помещение арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц их объем ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на нежилое помещение.

3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду нежилого помещения, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного нежилого помещения, без которого последнее нельзя использовать по назначению.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте, он должен быть произведен в разумный срок.

Ремонт должен производиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. Отношения сторон на время капитального ремонта должны быть урегулированы договором аренды или дополнительным соглашением к нему. Последний, в частности, может установить обязанность арендатора приостановить или ограничить пользование арендованным нежилым помещением во время капитального ремонта или его право потребовать от арендодателя предоставления на время ремонта аналогичного нежилого помещения.

Сложнее обстоит дело, когда договор аренды умалчивает о том, как должны строиться отношения сторон во время капитального ремонта. Такая ситуация ГК РФ прямо не урегулирована. Между тем проведение капитального ремонта арендованного нежилого помещения может существенно ущемить права арендатора. Поэтому, если нежилое помещение передано в состоянии, когда оно требует капитального ремонта, значит, оно передано с недостатками, за которые арендодатель отвечает по правилам ст. 612 ГК РФ.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору праве по своему выбору:

• а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
• б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;
• в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков, договором аренды любое из этих прав может быть исключено или ограничено.
• 4) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного нежилого помещения без причинения ему вреда. Поскольку ГК РФ не делает никаких оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить которые невозможно без причинения нежилому помещению вреда в любом размере.

Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

• а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и отдельно после его заключения в той форме, которая предусмотрена для самого договора аренды. Если характер и объем улучшений в таком согласии не оговорены, следует считать, что разрешены любые улучшения, не меняющие назначения арендованного нежилого помещения;
• б) использования для производства улучшений собственных средства рендатора. Арендатор не может использовать для производства улучшений средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК РФ. Согласно предусмотренному в нем правилу любые улучшения арендованного нежилого помещения, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого нежилого помещения, являются собственностью арендодателя. Поэтому, чтобы получить право на любые улучшения, арендодатель должен специально передавать арендатору эти отчисления. Однако такие отчисления всегда существуют в обезличенной форме. Следовательно, любая передача средств для производства улучшений арендованного нежилого помещения может предоставлять арендодателю право на такие улучшения.

Что же касается использования средств третьих лиц, то оно может считаться законным при условии, что эти средства предоставлены в собственность арендатора.

Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Отделимые улучшения - это такие улучшения нежилого помещения, которые могут быть отделены без его повреждения (ухудшения его состояния). По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного нежилого помещения, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Обязанности арендодателя предоставить по передаточному акту нежилое помещение в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц императивны. Обязанности же по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.

Обратимся теперь к обязанностям арендатора. В соответствии в условиями заключенного договора арендатор обязан:

1) пользоваться арендованным нежилым помещением в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением нежилого помещения (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор должен использовать нежилое помещение сам. Если он допускает к пользованию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК РФ. Назначение нежилого помещения должно быть определено договором, в противном случае нежилое помещение должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из его существа.

Если арендатор пользуется нежилым помещением не в соответствии с условиями договора аренды или назначением нежилого помещения, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Ответственность за нарушение условий пользования или назначения нежилого помещения наступает в форме возмещения убытков, причем, только при наличии вины арендатора, поскольку если условия пользования нарушаются случайно, применению подлежит п. 4 ст. 614 ГК РФ. В этой ситуации договор аренды не может быть досрочно расторгнут. гражданский правовой аренда недвижимый

2) размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Установление этих характеристик арендной платы в законе, а тем более в подзаконном акте и ГК РФ не предусматривает. Поэтому, если размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы установлены каким-либо нормативным актом, договор аренды обязательно должен содержать ссылку на него.

Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы, и при отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению, если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы даже после наступления срока, установленного п. 3 ст. 614 ГК РФ, не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры ГК РФ не предусмотрены. Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние нежилого помещения существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель, как собственник нежилого помещения, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ). Ухудшение по случайным причинам состояния нежилого помещения, переданного внаем, риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о риске случайной невозможности исполнения договора ухудшения условий такого исполнения. Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности - предоставить нежилое помещение в пользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срока договора.

Уменьшение размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния нежилого помещения, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Законом может быть установлено правило, отличное от того, которое предусмотрено п. 4 ст. 614 ГК РФ. О возможности же установления иного правила договором в ГК РФ не сказано. Однако с учетом того, что согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, последний может установить, что размер арендной платы не пересматривается и при существенном ухудшении условий пользования или состояния нежилого помещения.

В случае нарушения арендатором данного условия Арендодатель вправе обратиться в суд с истребованием арендной платы, а также о взыскании с арендатора штрафных санкций.

3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю нежилое помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Состояние возвращаемого нежилого помещения устанавливается договором. В договоре могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату отдельно. Если этого не сделано, нежилое помещение должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа, который арендованное нежилое помещение претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока действия последнего.

Если арендатор не возвратил арендованное нежилое помещение или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, что арендодателю при несвоевременном возврате арендованного нежилого помещения не нужно в подавляющем большинстве случаев доказывать размер понесенных им убытков, что подчас весьма непросто. Достаточно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного нежилого помещения договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором.

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков нежилого помещения, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Текущий ремонт в отличие от капитального, как правило, не увеличивает стоимость арендованного нежилого помещения и не устраняет его износ. В то же время не проведение текущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существенно затрудняет использование нежилого помещения по назначению.

От текущего ремонта следует отличать поддержание нежилого помещения в исправном состоянии, т. е. такое его обслуживание, которое позволяет использовать нежилое помещение в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного нежилого помещения, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению. Поддержание нежилого помещения в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими ему (техническими) причинами. Так, арендованное нежилое помещение необходимо регулярно убирать.

Помимо проведения текущего ремонта и поддержания нежилого помещения в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного нежилого помещения. 1

5) без письменного согласия арендодателя не сдавать арендованное нежилое помещение в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), не передавать нежилое помещение в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Все действия, которые перечислены выше, по существу, направлены на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача же обязанностей (или какой-то их части) требует обязательного согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ), в роли которого выступает арендодатель. К тому же арендодателю далеко небезразлично, кому нежилое помещение или права на него могут быть переданы.

Согласие арендодателя может быть выражено различными способами -прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения).

В случаях, указанных в п. 2 ст. 611 ГК РФ, арендатору запрещено передавать другому лицу свои права полностью или частично. Полная передача прав имеет место при перенайме. В подобной ситуации в отношения с арендодателем вступает новый арендатор, старый же полностью из них выбывает и потому перестает нести перед арендодателем какую-либо ответственность.

Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных случаях, причем объем передаваемых прав различен. Наименьший объем прав переходит к залогодержателю, который, по сути, приобретает лишь возможность распорядиться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наибольший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества и производственные кооперативы, которым арендные права передаются в виде вкладов (паевых взносов)), поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками - арендаторами. Субаренда же (как и безвозмездное пользование) занимает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят права арендатора, но в определенной части, при этом субарендатор несет перед арендатором еще и обязанности. Однако в любом случае, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав, поэтому ее следует рассмотреть особо.

В том случае, когда арендованное нежилое помещение в какой-то части становится не нужны арендатору, последний может, с согласия арендодателя, передать его в субаренду. При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет недействительным на основании ст. 168 ГК РФ.

Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, ничтожен, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ). Досрочное же прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Если арендодатель дал согласие на заключение арендатором договора субаренды, он тем самым связал себя. Досрочное прекращение договора субаренды вследствие расторжения договора аренды способно серьезно нарушить права субарендатора без вины с его стороны. Поэтому законодатель предоставил субарендатору право на заключение договора аренды, но лишь на то нежилое помещение, которое находилось у него в пользовании и на не истекший срок субаренды. Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый договор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не субаренды. 1

Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п. 1 ст. 618 ГК РФ, регламентируется ст. ст. 445 и 446 ГК РФ. Впрочем, договором аренды могут быть установлены иные правила, чем указаны в п. 1 ст. 618 ГК РФ. В.

6) возврат арендованного нежилого помещения по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям

В силу ст. 622 ГК РФ в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой нежилого помещения, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду нежилого помещения в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. По договору аренды нежилого помещения возврат арендуемого помещения должен быть оформлен передаточным (возвратным) документом. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата нежилого помещения арендную плату и, кроме того, возместить убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей.

В арбитражно-судебной практике возникла проблема, связанная с квалификацией подобных требований арендодателей, которые в исковых заявлениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об освобождении последним помещений, занимаемых им без законных оснований. Нередко встречались случаи, когда такие требования квалифицировались судами как негаторные иски либо как иски о восстановлении положения, существовавшего до нарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматривались в арбитражно-судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

На примере одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и дал соответствующее разъяснение.

Речь идет о типичной ситуации, когда в арбитражный суд обратился собственник нежилого помещения с иском о выселении организации в связи с окончанием срока договора аренды. Арбитражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помещение и передать его в пользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст. 301 ГК РФ. Применительно к данному случаю Президиум ВАС РФ указал, что «...ст. 301 ГК РФ (виндикационный иск) применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. В данном же случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде».

Из данного разъяснения ВАС РФ следует, что требование арендодателя о выселении арендатора из занимаемого помещения не относится к вещно-правовым способам защиты. Вопрос о том, как же квалифицировать такие требования, оставлен открытым. Представляется, что на него можно ответить так: обязанность арендатора возвратить нежилое помещение при прекращении договора аренды входит в понятие «содержание правоотношения», вытекающего из данного договора.

При толковании условий договора судом будет приниматься во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а в случае невозможности определить содержание договора выясняется действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры, переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ст. 431 ГК РФ).

Кроме обязанностей сторон в договоре аренды необходимо предусмотреть ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей. Целесообразно, к примеру, установить санкции за несвоевременное перечисление арендной платы и другие нарушения.

М.Л. Пашков,
юрисконсульт ЮФМЦ “Интерправо”

Прежде чем приступить к анализу текущего законодательства по аренде нежилых помещений, сделаем краткий экскурс в историю вопроса. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года не содержал такого понятия, как аренда. Глава 27 ГК РСФСР называлась “Имущественный наем”. В условиях советской экономики нежилые помещения не могли сдаваться в аренду для осуществления одной из сторон предпринимательской деятельности по определению.

Первым нормативным актом, регулирующим отношения аренды нежилых помещений, стали Основы законодательства Союза ССР об аренде от 23 ноября 1989 года (далее по тексту - Основы). Согласно ст. 1 вышеназванного документа аренда определялась как “основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности”. Устанавливалось, что аренда может применяться во всех сферах народного хозяйства в отношении имущества всех форм и видов собственности. Данный документ устанавливал также перечень объектов аренды. Согласно ст. 3 Основ в аренду могли передаваться земля и другие природные ресурсы, предприятия производства, цехи, иные подразделения предприятий, организаций как единые имущественные комплексы производственных фондов и других ценностей, отдельные здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности.

К гарантиям прав арендатора относились установленные Основами следующие условия:

Право арендатора требовать возврата арендуемого имущества из любого незаконного владения;

Защита прав арендатора перед третьими лицами, в том числе против собственника имущества;

Право устранения препятствий в пользовании им, право возмещения ущерба, причиненного имуществу всеми лицами, включая арендодателя.

Права арендатора защищались также тем, что имущество арендатора “может быть изъято у арендатора только по решению государственного арбитража или суда” (ст. 15 Основ).

Основным документом, закрепляющим отношения аренды, стал договор, который согласно правилам ст. 7 Основ “заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон”.

Основы законодательства СССР об аренде действовали почти семь лет и были отменены в связи с принятием второй части Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ), который вступил в действие с 1 марта 1996 года.

Основы гражданского законодательства СССР, принятые 31 мая 1991 года, стали первым актом, который отвечал требованиям рыночной экономики. Ст. 85 определяла аренду как предоставление арендатору (нанимателю) имущества во временное владение и пользование либо пользование за плату для осуществления предпринимательской деятельности или иных целей. Данное определение было позднее практически полностью воспроизведено в ГК РФ от 26.01.96 № 14_ФЗ.

Принятие нового Гражданского кодекса стало, безусловно, существенной вехой в современной истории российской цивилистики. В настоящее время уже можно сказать, что с введением в действие ГК многие спорные вопросы получили свое законодательное решение. Так, например, в законодательном порядке выделены отдельные виды аренды, в частности, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий. По каждому виду аренды были введены свои правила. Что касается аренды нежилых помещений, то нововведения были весьма существенны.

Необходимо сделать одно отступление. Параграф 4 главы 34 ГК РФ, которая содержит нормы, касающиеся аренды, называется “Аренда зданий и сооружений”. Помещения формально не являются зданием или сооружением и как бы не могут регулироваться правилами данного параграфа. Но если исходить из здравого смысла, то помещения необходимо рассматривать как часть “здания”. Данной точки зрения придерживаются государственные органы, занимающиеся управлением имуществом. Так, например, московское законодательство однозначно трактует помещение как часть здания. Таким образом, можно сделать вывод, что вопросы аренды нежилых помещений регулируются теми же нормами, что и аренда зданий и сооружений.

Теперь можно перейти к анализу норм ГК об аренде нежилых помещений.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Данное общее правило проецируется на аренду зданий или сооружений следующим образом. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является возмездным договором. В случае, если арендодатель не взимает арендной платы, данный договор становится договором безвозмездного пользования имуществом (ссуды). Следует учитывать, что согласно п. 2 ст. 690 ГК РФ коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Арендодателем по договору аренды может быть либо собственник имущества, либо лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Право собственности на нежилое помещение должно подтверждаться документами, указанными в законе или иных нормативных актах. В Москве данным документом является Свидетельство в внесении в реестр собственности по городу Москве, которое выдается на основании Распоряжения Мэра от 16.07.94 № 288-РМ.

Как известно, право собственности на любую вещь должно быть удостоверено. Право собственности на недвижимость удостоверяется в особом порядке. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи (а к недвижимым вещам согласно ст. 130 ГК РФ, в частности, относятся здания и сооружения) подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами юстиции. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, производит удостоверение произведенной регистрации путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершает надпись на документе, подлежащем регистрации.

Так как закон о регистрации пока не принят, то регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в прежнем порядке органами исполнительной власти.

П. 2 вышеупомянутого Распоряжения Мэра указывает, что внесение в реестр собственности Москомимущества с выдачей Свидетельства о внесении в реестр собственности является актом государственной регистрации собственника и принадлежащего ему недвижимого имущества.

Таким образом, если лицо, которое намеревается заключить договор аренды в качестве арендодателя, не имеет данного свидетельства (речь идет о московских правилах), то к данному предложению следует отнестись с осторожностью.

Арендодателем может быть также лицо, которому законом или собственником может быть дано разрешение на сдачу имущества в аренду. Как известно, кроме права собственности, российское законодательство предусматривает так называемые вещные права на имущество. Вещными правами на имущество являются: право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом. Согласно ст. 294 ГК РФ имущество на праве хозяйственного ведения закрепляется за государственным или муниципальным унитарным предприятием. Согласно ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе сдавать в аренду находящееся в хозяйственном ведении недвижимое имущество без согласия собственника имущества. Собственником имущества является государство или местные органы власти. Согласно п. 15 Постановления Верховного Совета от 27.12.91 № 3020-1 “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации” управление федеральной собственностью возлагается на Правительство РФ, которое вправе делегировать министерствам и ведомствам ряд полномочий в отношении объектов федеральной собственности, в том числе заключение договоров аренды имущества. Обычно данным ведомством является Комитет по управлению государственным имуществом РФ и его территориальные органы, но полномочия могут передаваться другим министерствам и ведомствам. Кроме того, ряд законодательных актов предоставляет право сдавать имущество в аренду лицам, за которыми имущество закреплено на праве законодательного ведения или оперативного управления. Из последних законодательных актов по данному вопросу можно выделить Постановление Правительства РФ от 27.03.97 № 342 “О предоставлении государственным научным организациям права сдачи относящегося к федеральной собственности имущества в краткосрочную аренду”. Данное постановление предоставляет государственным научным организациям, подведомственным федеральным органам исполнительной власти возможность сдавать в краткосрочную (до 1 года) без права выкупа аренду временно неиспользуемое имущество, в том числе недвижимое. Таким образом, произошло узаконивание существующего положения вещей, когда руководители государственных научных организаций сдают помещения в “скрытую” аренду (которая прикрывается договорами об оказании разного рода услуг, договорами о совместной деятельности и т.п.).

Управление имуществом, находящимся в муниципальной собственности, осуществляют местные органы исполнительной власти.

В оперативном управлении имущество закрепляется за казенным предприятием или учреждением (ст. 296 ГК РФ). Распоряжение любым имуществом, находящимся в оперативном управлении, возможно только с согласия собственника.

Законом могут быть установлены иные правила для сдачи имущества в аренду. Так, например, Федеральным законом РФ “О высшем и послевузовском профессиональном образовании” от 22.08.96 № 1252-ФЗ государственным и муниципальным высшим учебным заведениям предоставлено право сдавать закрепленное за ними имущество в аренду без права выкупа с согласия ученого совета ВУЗа по ценам не ниже сложившихся в данном регионе (п. 4 ст. 27 данного Закона).

Если право на сдачу имущества в аренду предоставляется арендодателю собственником имущества, то в данном случае чаще всего применяется договор о передаче имущества в доверительное управление.

Согласно ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или иного лица, упомянутого в договоре (выгодоприобретателя). Объектом доверительного управления может быть разнообразное имущество, в том числе недвижимое. Учредителем управления может быть собственник имущества или лицо, указанное в ст. 1026 ГК РФ (случаи, когда доверительное управление осуществляется по закону). Управляющим может быть индивидуальный предприниматель либо коммерческая организация за исключением унитарного предприятия.

Необходимо иметь в виду, что в случае, когда объектом доверительного управления является недвижимое имущество, то договор должен быть составлен в той форме, которая предусмотрена для договора продажи недвижимого имущества (ст. 1017 ГК РФ). Доверительный управляющий обязан в отношении с третьими лицами указывать на то, что он является таковым; в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего должна следовать пометка “ДУ”.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды нежилого помещения будет соответствовать требованиям закона, которые относятся к арендодателю (к его статусу), в том случае, когда он является собственником имущества (чтобы удостоверится в этом, необходимо проверить все документы), либо он имеет право на сдачу в аренду на основании закона (для этого необходимо произвести сравнительный анализ обстоятельств, изложенных в законе с имеющимися обстоятельствами), либо он имеет право на сдачу в аренду по договору доверительного управления (необходимо проследить за формой такого договора, убедиться в том, что управляющий имеет право быть таковым и прочее).

В противном случае, данный договор может быть признан ничтожным из-за его несоответствия требованиям закона или иных правовых актов.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Последствием несоблюдения формы договора является его ничтожность, то есть недействительность сделки с момента ее совершения без признания ее таковой в судебном порядке.

На мой взгляд, условиями договора, на которые стороны должны обратить особое внимание, являются:

1) Условия об объекте аренды. Согласно ст. 607 п. 3 ГК РФ объект аренды должен быть указан таким образом, чтобы имущество, подлежащее передаче в аренду, было четко определено. Например, объект аренды (комната) может быть указан на плане-приложении, которое должно быть оформлено надлежащим образом (скреплено подписями сторон с указаниями на то, что это приложение относится к определенному договору), либо указано в тексте договора очень четко (например, комнаты 17 и 18 площадью ѕ кв. м и ѕ кв. м соответственно, находящиеся на третьем этаже в левом крыле здания № ___ по адресу: 101000, г. Москваѕ); в общем, необходимо установить объект аренды со всей возможной определенностью. В противном случае, условие об объекте аренды считается несогласованным сторонами, а договор об объекте аренды - незаключенным.

2) Условия о сроке аренды. Как известно, аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если она заключена на срок не менее одного года (ст. 609, 651 ГК РФ). Необходимо отметить следующие особенности. Во-первых, условие “не менее одного года” означает то, что договор заключается на срок год и более. Таким образом, не подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, заключенный только на срок менее одного года. Во-вторых, как уже отмечалось, параграф 4 главы 34 регулирует, судя по тексту, отношения по аренде зданий и сооружений. Часто в практической деятельности возникал вопрос о том, следует ли относить аренду помещений к аренде зданий и сооружений. В тексте Закона не говорится о помещениях как об отдельных объектах аренды. Но ведь нельзя отделять помещения от зданий и сооружений, так как последние являются целым, а помещения - частью. На взгляд автора статьи, термин “помещения” употреблялся в ГК 1964 года и утратил свой правовой смысл в 1995 году в связи с принятием нового ГК РФ. В настоящее время помещение следует понимать как “часть здания” и, соответственно, при аренде руководствоваться нормами параграфа 4 главы 34 ГК РФ.

Следует особо остановиться на регистрации договора аренды, заключенного на срок год и более. Данное требование содержится в п. 2 ст. 651 ГК РФ и нигде более. Как известно, договор, не прошедший государственную регистрацию, считается незаключенным.

В Москве существует отлаженный механизм регистрации договоров, заключаемых с Москомимуществом, но нет механизма регистрации договоров, арендодателем в которых выступают коммерческие организации. Данный вопрос, к сожалению, еще не нашел своего разрешения в законодательстве.

3) Расчеты по договору. Во избежание споров по договору этот пункт необходимо тщательно прописать. Порядок расчетов может быть самым разным, конкретных рекомендаций в данном случае быть не может. Необходимо только помнить, что в случае аренды нежилых помещений нерезидентом валютой расчетов может быть как рубль, так и иная валюта, но согласно п. 10 “в” ст. 1 Закона РФ “О валютном регулировании и валютном контроле” от 09.10.92 № 3615-1 операции по расчетам за аренду в иностранной валюте представляют собой операции, связанные с движением капитала, так как аренда является одним из прав на недвижимость. Для зачисления валюты, полученной от арендатора, требуется разрешение ЦБ РФ. Это подтверждается также письмом ЦБ РФ от 30.06.95 № 12-10-1-/2422, которое указывает, что переводы в иностранной валюте в оплату аренды нерезидентом недвижимого имущества на территории Российской Федерации относятся к валютным операциям, связанным с движением капитала. Разрешение Центрального банка должен получать резидент, так как согласно письму ЦБ РФ от 31.01.95 № 12_30_10/7392 действующее валютное законодательство не определяет правил работы нерезидентов на российском валютном рынке, а распространяется только на резидентов Российской Федерации.

Проплата за аренду недвижимого имущества нерезидентом в рублях осуществляется в порядке, предусмотренном инструкцией ЦБ РФ от 16.07.93 № 16 “О порядке открытия и ведения уполномоченными банками счетов нерезидентов в валюте Российской Федерации”, согласно разделу IV п. 2.7 которой арендные платежи осуществляются со счетов типа “т” (текущие).

Если арендодателем является нерезидент, сумма арендных платежей, которые ему причитаются по договору, подлежит налогообложению по ставке 20 % в соответствии со ст. 3 Закона РФ “О налоге на прибыль предприятий и организаций” и п. 5.1.8 инструкции Госналогслужбы России от 16.06.95 № 34. Уплата налога происходит у источника выплаты.

4) Расторжение договора. Согласно ст. 619 и 620 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора.

Арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора судом в следующих случаях, когда арендатор:

а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

б) существенно ухудшает имущество;

в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

г) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:

а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия по пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

в) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Ст. 450 ГК РФ указывает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:

При существенном нарушении договора другой стороной;

В иных случаях, предусмотренных ГК (в частности, такая возможность указывается в ст. 451 ГК РФ, которая предусматривает возможность изменения и расторжения договора судом в связи с существенным изменением обстоятельств), законом или договором. Таким образом, следует отметить, что все условия договора, которые предусматривают расторжение договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке без судебного разбирательства являются незаконными и в соответствии со ст. 422 ГК РФ не подлежат применению. Если в договоре содержится такое условие, рекомендуем провести переговоры по этому вопросу, аргументируя, что данное условие противозаконно.

5) Одним из обязательных приложений к договору аренды нежилого помещения должен быть передаточный акт или иной подобный документ. Юридическое значение передаточного акта нельзя недооценивать, так как он является свидетельством того, что арендодатель исполнил свое обязательство по передаче имущества в аренду, а для арендатора - что он вступил во владение и пользование имуществом. Данное обстоятельство будет иметь значение в суде при рассмотрении споров по договору аренды. В акте рекомендуется также указывать состояние помещения, которое передается в аренду, что будет также иметь значение в случае судебного разбирательства.

6) Вопросы о капитальном ремонте помещения и о текущем ремонте помещения. Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами или договором аренды. В этом случае капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору лишние доводы в споре; в частности, он может:

Произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

Потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

Потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором, обязан осуществлять арендатор.

7) Вопрос об улучшениях. Арендатор имеет право производить улучшения имущества, переданного ему в аренду. Улучшения могут быть двух видов: отделимые, то есть улучшения, которые могут быть отделены от имущества без вреда для него, и неотделимые, то есть улучшения, которые не могут быть отделены от имущества без вреда для него. Правовой режим отделимых улучшений существенно отличается от правового режима неотделимых улучшений. Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ отделимые улучшения являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.

Неотделимые улучшения имеют ряд особенностей, которые необходимо знать, чтобы избежать судебных разбирательств.

Первая особенность - если арендодатель производит неотделимое улучшение и хочет получить возмещение, он должен испросить согласие у арендодателя, которое может быть выражено как в договоре, так и в письмах между сторонами договора, но так или иначе согласие должно быть явно выраженным.

Вторая особенность - при получении согласия у арендодателя для избежания возможных споров необходимо провести согласование сумм, подлежащих возмещению. Дело в том, что при недостижении согласия по сумме, подлежащей компенсации, арендатор может не получить компенсацию в полном объеме. Суд будет руководствоваться “разумным размером”.

8) Преимущественное право арендатора на перезаключение договора аренды. Необходимо заметить, что преимущественное право на перезаключение договора с арендодателем не означает, что договор должен быть заключен с арендатором на прежних условиях. В случае, если предложение другого кандидата в арендаторы является более выгодным, чем у действующего арендатора, то арендодатель не связан преимущественным правом. Суть преимущественного права в том, что при предложении одинаковых условий аренды разными лицами предпочтение должно быть отдано арендатору.

9) Арендная плата. Согласно смыслу ст. 606 ГК РФ договор аренды является возмездным договором. Существенным условием договора является арендная плата. В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ при отсутствии согласованного сторонами в письменном виде условия о размере арендной платы договор считается незаключенным.

Налогообложение по договору аренды

Налог на добавленную стоимость

Согласно ст. 3 Закона РФ “О налоге на добавленную стоимость” от 06.12.91 № 1992_1 с последующими изменениями и дополнениями, объектом налогообложения являются обороты по реализации на территории Российской Федерации товаров, выполненных работ и оказанных услуг. Таким образом, для целей НДС сдача имущества в аренду является услугой, и арендодатель обязан уплатить в бюджет налог на добавленную стоимость по ставке 20 %. Из данного правила имеется исключение. Согласно п. “щ” ст. 5 Закона “О налоге на добавленную стоимость” освобождается от налога на добавленную стоимость сдача в аренду служебных и жилых помещений иностранным гражданам и юридическим лицам, аккредитованным в Российской Федерации, в случае если их национальным законодательством установлена аналогичная льгота в отношении граждан и юридических лиц Российской Федерации либо если эта льгота предусмотрена в международных договорах. Перечень зарубежных государств, в отношении граждан и юридических лиц которых применяется данная льгота, определяется МИД России и Госналог-службой России (п. 12 “ш” инструкции Госналогслужбы России “О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость” от 11.10.95 № 39, с последующими дополнениями и изменениями). Для правильного применения данной льготы необходимо выяснить, что понимается под “аккредитованными лицами”, и установить, является ли данное юридическое лицо резидентом той страны, в отношении которой применяются льготы.

Для ответа на первый вопрос необходимо проанализировать действующее законодательство. Понятие “аккредитация представительства” в юридическом смысле слова отличается от понятия “представительство” для целей налогообложения. Правила открытия представительств иностранных фирм в Российской Федерации определяются Положением “О порядке открытия и деятельности в СССР представительств иностранных фирм, банков и организаций”, утвержденным постановлением Совета Министров СССР от 30.11.89 № 1074. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.06.94 № 655 функции органа, осуществляющего аккредитацию представительств иностранных фирм, возложены на Государственную регистрационную палату при Минэкономики России (далее по тексту - ГРП). Таким образом, по мнению автора статьи, налоговая льгота предоставляется арендодателю, который сдает помещения в аренду тем представительствам, которые прошли аккредитацию в ГРП и имеют свидетельство установленного образца.

Что касается второго вопроса, то единый список стран, в отношении которых предусмотрена данная льгота, утвержден письмом Госналогслужбы России от 13.07.94 № ЮУ-6-06/80н с последующими изменениями и дополнениями.

Налог на прибыль

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона РФ “О налоге на прибыль предприятий и организаций” от 27.12.91 № 2116-1 (далее по тексту - Закон), с последующими изменениями и дополнениями, объектом налогообложения является валовая прибыль предприятий и организаций, уменьшенная или увеличенная в соответствии со ст. 2 вышеупомянутого Закона. Как известно, арендодатель получает прибыль от сдачи имущества в аренду. Налогообложение данной прибыли осуществляется следующим образом.

Согласно п. 6 ст. 2 Закона доход от сдачи имущества в аренду является внереализационным доходом, то есть доходом от операции, не связанной непосредственно с производством продукции, работ или услуг. Таким образом, арендодатель включает в валовую прибыль всю сумму арендной платы, и обложение ее налогом происходит по ставке 35 %.

Можно рассмотреть ситуацию, когда сдача имущества в аренду является основным видом деятельности для предприятия. В таком случае доход от данного вида деятельности не является внереализационным доходом и становится доходом от реализации услуги. В таком случае можно говорить о том, что деятельность лица является риэлтерской. В соответствии с Положением “О порядке лицензирования риэлтерской деятельности”, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.12.96 № 1407, под этим понятием подразумевается осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Таким образом, по мнению автора статьи, в случае если в лицензии на риэлтерскую деятельность указана в качестве одного из видов деятельности сдача имущества, которое находится в собственности у риэлтера, в аренду, то данная операция будет проходить как реализация услуги с уплатой соответствующих налогов.

Основной задачей арендатора при аренде нежилого помещения является отнесение арендных платежей на себестоимость продукции, работ, услуг. П. 2 “ч” Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденного постановлением Правительства РФ от 05.08.92 № 552, с по-следующими изменениями и дополнениями, предусматривает включение в себестоимость расходов по оплате аренды основных производственных фондов. Минфин России в письме от 16.10.92 № 16-26-61 указывает, что в соответствии с Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденным постановлением Правительства РФ от 05.08.92 № 552, в себестоимость включается арендная плата в случае аренды отдельных объектов основных производственных фондов. При этом у арендодателя сдаваемые в аренду фонды должны числиться в составе основных производственных фондов. Лишь в этом случае, по мнению Минфина России, отнесение арендных платежей на себестоимость будет правомерным.

Еще одним спорным вопросом является оплата коммунальных платежей.

В письме Госналогслужбы России от 30.08.96 № ВГ-6-13/616 даны разъяснения по порядку учета арендной платы у арендатора и арендодателя. Арендатор, в соответствии с вышеназванным письмом, списывает всю сумму арендной платы на себестоимость, если она не распределена по источникам на затраты производства при использовании объекта, взятого в аренду у юридического лица по договору, заключенному в соответствии с установленным порядком, в производственных целях. Если в договоре аренды нежилого помещения предусмотрено, что расходы по электроэнергии, отоплению, водоснабжению и телефонным переговорам оплачиваются по счетам, выставляемым арендодателем, может возникнуть спорная ситуация по поводу включения данных затрат в себестоимость продукции (работ, услуг).

Исходя из вышеизложенного обращаю внимание читателя на следующее:

1) В соответствии со ст. 545 ГК РФ абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. П. 6 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли (утверждено постановлением Правительства РФ от 05.08.92 № 552, в редакции постановлений Правительства РФ от 01.07.95 № 661 и от 20.11.95 № 1133), предусматривает, что в себестоимость продукции (работ, услуг) включается только стоимость покупной энергии. Учитывая вышеизложенное, автор статьи обращает внимание на то, что для отнесения расходов по электроэнергии на себестоимость необходимо заключить прямой договор между энергоснабжающей организацией и потребителем (ст. 539 ГК РФ). Отсутствие такого договора делает затруднительным отнесение этих затрат на себестоимость продукции (работ, услуг). Ст. 548 ГК указывает, что правила параграфа 6 главы 30 ГК РФ применяются также и к снабжению тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и иными товарами.

2) Приказ Министерства строительства РФ от 11.08.95 № 17-94 утвердил правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации. П. 1.11 вышеназванного документа определил, что субабоненты (арендатор является субабонентом) заключают договор на пользование питьевой водой и сброс сточных вод с абонентом организации, осуществляющим эксплуатацию систем водопровода и канализации населенного пункта (далее по тексту организации ВКХ). Все сведения о субабонентах с указанием их наименования, ведомственной принадлежности, данных о расходе питьевой воды и сточных вод, о наличии приборов учета и других данных приводятся абонентом в приложении к договору, заключенному между абонентом и организацией ВКХ. Таким образом, для подтверждения отнесенных на себестоимость расходов по водоснабжению и канализации арендатор должен иметь копию приложения к договору, заключенному между абонентом и организацией ВКХ.

То же самое касается других коммунальных услуг.

1. Коммунальные платежи входят в стоимость аренды. В этом случае у арендатора все платежи будут относиться на себестоимость продукции (работ, услуг), а арендодатель обязан отражать данные платежи на счете 80 как внереализационные доходы.

2. В сумму арендной платы не включаются коммунальные расходы. Они оплачиваются отдельно на основании договоров, заключенных арендатором с энерго- и водоснабжающими организациями, и включаются в себестоимость.

“Скрытые” договоры аренды

На практике часто встречаются случаи маскировки договоров аренды нежилых помещений под различного рода договоры о “совместной деятельности”, “сотрудничестве” и т.п. Необходимо отметить, что данные договоры дают лишь мнимое ощущение безопасности арендодателя и арендатора, но на самом деле при грамотной проверке предприятия налоговыми органами девяносто девять процентов таких договоров раскрываются. Ст. 431 ГК РФ устанавливает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. То есть если договор “о совместной деятельности и сотрудничестве” устанавливает в качестве одного из условий, что одна сторона предоставляет другой в аренду (пользование) помещение, и не указаны обязательные условия договоров о совместной деятельности (наличие единой цели для всех участников совместной деятельности, достижение поставленной цели путем объединения имущества и усилий участников), то данная сделка является ничтожной на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ как притворная, то есть совершенная с целью прикрытия другой сделки. Чаще всего подобного рода сделки совершаются в бюджетных организациях, научно-исследовательских институтах и т.д., так как Законом предусмотрены системы согласования сдачи имущества в аренду с собственником.

При аудиторских проверках встречались случаи, когда аренда помещений скрывалась под договорами о выполнении работ и оказании услуг. Например, государственное предприятие заключало договор с коммерческой организацией о том, что последняя выполняет для государственного предприятия какие-либо работы. Одним из условий данного договора является условие о том, что государственное предприятие предоставляет коммерческому предприятию помещение для выполнения работ, и плата за выполненные работы зачитывается в счет пользования помещением. Такой договор может быть также признан ничтожным на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ (притворная сделка).

ГК РФ ГЛАВА 34 АРЕНДА

§ 1. Общие положения об аренде

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Статья 607. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Об отказе в удовлетворении жалобы о признании не соответствующими Конституции РФ положений пункта 3 статьи 607 см. определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 608. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

§ 4. Аренда зданий и сооружений

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Об отказе в удовлетворении жалобы о признании не соответствующими Конституции РФ положений пункта 2 статьи 651 см. определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 132-О.

По вопросу о применении пункта 2 статьи 651 см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Статья 654. Размер арендной платы

1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.