Договор аренды кафе - образец читатель может скачать по ссылке в статье - составляется по общим правилам ГК РФ с учетом специфики объекта аренды (недвижимость, под предпринимательские цели). Расскажем, как составляется договор, какие требования предъявляются к кафе, как заключить сделку.

Информация об арендодателе

Открытие кафе или ресторана требует тщательной подготовки помещения. Чтобы ресурсы на подготовку не пропали даром, нужно озаботиться о юридической чистоте договора аренды. В первую очередь, речь идет о проверке сведений об арендодателе и недвижимости.

Убедиться в добросовестности будущего арендодателя можно с помощью доступных ресурсов:

1. Получив выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, можно узнать:
   • действительно ли субъект зарегистрирован как юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;
   • место его регистрации (в случае судебных споров повлияет на подсудность);
   • не находится ли лицо в стадии ликвидации.
2. Также рекомендуется проверить организацию на официальном сайте «Вестника государственной регистрации » на предмет отсутствия решения налогового органа о предстоящей принудительной ликвидации.
3. Информацию о судебных делах арендодателя (в том числе о банкротных процессах) можно почерпнуть на сайте арбитражного суда. Здесь следует обратить внимание на имущественные споры, касающиеся будущего объекта аренды.

ВАЖНО! Если в качестве арендодателя выступает физическое лицо, есть основания задуматься о будущих расходах, ведь по отношению к гражданину арендатор выступает налоговым агентом (пп. 1, 2 ст. 226 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ). В связи с этим при арендных расчетах арендатору необходимо будет также исчислять и уплачивать НДФЛ 13%, исчисляя налоговую базу исходя из суммы арендных платежей. Переложить указанную функцию в договоре на самого гражданина нельзя (письма Минфина РФ от 15.07.2010 № 03-04-06/3-148, от 29.04.2011 № 03-04-05/3-314).

Проверка помещения под кафе

Для проверки помещения необходимо получить сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Указанную выписку можно заказать на официальном сайте Росреестра, в офисах учреждения, а также через МФЦ. Согласно ч. 7 ст. 62 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ по выписке из ЕГРН можно узнать информацию о:

• помещении;
• зарегистрированных на него правах;
• ограничениях или обременениях;
• заявленных правопритязаниях и др.

Таким образом, заключению договора аренды кафе предшествует тщательное изучение будущего объекта. Однако помимо проверки юридического статуса недвижимости немаловажную роль играют и иные факторы, о которых мы расскажем в следующем разделе.

Требования к помещению будущего кафе, ресторана для получения лицензии на продажу алкоголя

Как правило, на предприятиях общественного питания (рестораны, бары, кафе, буфеты (абз. 2 п. 4 ст. 16 закона «О государственном регулировании…» от 22.11.1995 № 171-ФЗ, далее — закон 171-ФЗ) реализуется алкогольная продукция. Для этого арендатору необходимо будет получить соответствующую лицензию на розничную продажу алкоголя при оказании услуг общественного питания. Характеристики и расположение недвижимости играют в данном процессе немаловажную роль. Так, согласно пп. 2 и 4, абз. 8 п. 10 ст. 16 закона 171-ФЗ помещение должно соответствовать следующим параметрам:

1. Наличие отдельного зала обслуживания посетителей в стационарном помещении.
2. Срок аренды не может быть менее одного года. Следовательно, арендный договор должен будет пройти государственную регистрацию (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ).
3. К самому помещению, зданию, где помещение находится, или прилежащей территории не должны иметь никакого отношения такие организации, как:
   • образовательные (обучающие);
   • медицинские (даже косметологический кабинет с медицинской лицензией);
   • культурные;
   • спортивные.
4. Требований к площади кафе (ресторана) и наличию складского помещения не установлено.

Аренда готового кафе (ресторана)

Говоря об аренде помещения под общепит, мы имеем в виду не только случаи, когда берется неприспособленный объект в аренду и ремонтируется под себя. Также речь может идти и об аренде готового кафе или ресторана. Такой вид пользования намного уменьшает первоначальные расходы предпринимателя и является достаточно распространенным.

В этом случае главной заботой будущего пользователя является проверка недвижимости на соответствие:

Не знаете свои права?

• нормам пожарной безопасности — в данной ситуации лучше сразу привлечь специалиста в этой области для профессионального осмотра и составления заключения по помещению;
• санитарно-эпидемиологическим требованиям — здесь также рекомендуется сразу проконсультироваться с компетентным в таких вопросах лицом.

Также для большей безопасности можно вставить в договор статью с заверением арендодателя об имеющих для предприятий общепита особое значение обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ):

• о том, что арендуемое помещение соответствует всем необходимым техническим, пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам;
• о том, что кафе не соседствует с запрещенными при торговле алкоголем заведениями (образовательными, культурными, спортивными, медицинскими).

Если указанные сведения окажутся недостоверными, то арендодатель будет нести ответственность в виде возмещения убытков и уплаты предусмотренной договором неустойки.

Также при аренде готового кафе в договоре и акте приема-передачи обязательно следует прописать все передаваемое оборудование. Стороны должны не только перечислить его, но и проверить рабочее состояние, о чем указывается в документах.

Как правильно оформить в договоре условия о неотделимых улучшениях

Еще одним нюансом, который следует учесть при заключении сделки, является условие о неотделимых улучшениях. Как говорилось ранее, особенность заведения обязывает проводить не ординарный ремонт, а настоящую перестройку и капитальную подготовку объекта. Это сопряжено с проведением неотделимых улучшений недвижимого имущества.

Под улучшением не стоит понимать текущий и капитальный ремонт. К улучшениям относятся модернизация, реконструкция, дооборудование, достройка (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 по делу № А19-14583/08-15). При этом отделимыми являются изменения, которые могут быть демонтированы без ущерба имуществу, а неотделимыми — с ущербом. Например, кондиционер, приборы освещения и тому подобное могут считаться отделимыми улучшениями, а перегородки, новые проемы — неотделимыми. Хотя в каждом конкретном случае описанный вопрос будет решаться отдельно (постановление ФАС Центрального округа от 30.07.2010 по делу № А35-1623/08-С4).

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ затраты на неотделимые согласованные улучшения возмещаются арендатору после прекращения договора. Иное может быть предусмотрено сделкой. Если не удалось прописать пункт о компенсации, все равно необходимо получать согласие арендодателя на любые манипуляции с объектом (ст. 622 ГК РФ).

Срок аренды

В связи с перечисленными выше тонкостями разумно обратить внимание на срок аренды. Зачастую коммерческую недвижимость сдают менее чем на один год, чтобы не платить большие пошлины за государственную регистрацию договора (22 000 рублей оплачивает юридическое лицо, согласно подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Но в случае размещения в арендуемом помещении кафе (ресторана) указанный срок не может являться допустимым по следующим причинам:

• арендатору необходимо время на ремонт, что уменьшает период непосредственного извлечения прибыли;
• за такой короткий промежуток предприятие может не успеть раскрутиться, а уже надо будет съезжать, ведь продления оконченного договора аренды никто не гарантирует.

Оптимальный срок для аренды составляет 2-3 года. Одновременно арендатору следует учесть, что бизнес может так и не наладиться, тогда нет смысла дальше платить за помещение. Поэтому в разделе о сроках действия договора обязательно надо прописать лояльные условия его досрочного прекращения. Например, в таком виде, в каком данные положения содержит предложенный нашим ресурсом образец договора аренды помещения под кафе, который доступен для скачивания по ссылке:

Регулирование арендных платежей

Как упоминалось выше, брать в аренду недвижимость под кафе лучше всего на срок не менее двух лет. Однако за такой длительный период не может не меняться арендная плата. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ это можно делать не чаще одного раза в год, по соглашению сторон.

Но упомянутое правило не касается тех случаев, когда арендная плата установлена не в твердой сумме, а рассчитывается по формуле с применением какого-либо коэффициента индексации. В таком случае изменение возможно и более одного раза в год. При этом такие новшества не надо отдельно оформлять дополнительным соглашением (постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 по делу № А59-3535/07-С9(С-5)). А вот коррекция формулы расчета обязательно должна быть закреплена соглашением об изменении основного договора (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.09.2017 по делу № А27-21397/2016).

Говоря об изменении размера, обычно мы подразумеваем повышение суммы платежа (индексации). В связи с этим не рекомендуется соглашаться на индексацию выше 10% в год в совокупности.

Подводим итоги

Итак, в договоре аренды под кафе (ресторан) ключевую роль играют следующие моменты:

• соответствие помещения требованиям для получения лицензии на продажу алкоголя, если предполагается такая деятельность;
• соответствие объекта пожарным и санитарно-эпидемиологическим правилам, если в аренду передается готовое кафе;
• достаточно длительный срок аренды;
• акцент на судьбе расходов на неотделимые улучшения;
• согласование с арендодателем любых действий с помещением;
• фиксация арендной платы и четкие условия ее повышения и индексации.

Образец договора аренды помещения для кафе доступен для скачивания по ссылке в статье и поможет подготовить юридически логичный и грамотный документ. Обратите внимание, что образец договора аренды ресторана или иной коммерческой недвижимости аналогичны, поэтому предложенный в статье образец актуален и для аренды таких объектов.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу общей площадью кв. м и принадлежащее Арендодателю на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество серии № от «»2020 г.

1.2. Арендуемое помещение предоставляется Арендатору для использования под офис и на момент передачи в аренду пригодно для использования на эти цели.

1.3. Арендатору на срок действия настоящего договора предоставляется право доступа к городскому телефонному номеру .

2. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ПОМЕЩЕНИЯ В АРЕНДУ

2.1. Арендуемое помещение, его оборудование и имущество должны быть переданы Арендодателем и приняты Арендатором по акту сдачи-приемки. При пролонгации или перезаключении договора такие акты могут не составляться, т.к. состав и состояние арендуемых помещений Арендатору известно.

2.2. С момента подписания акта сдачи-приемки Арендатору должен быть обеспечен беспрепятственный доступ в арендуемое помещение.

3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Арендодатель обязуется :

3.1. Предоставить служебные помещения, указанные в п.1.1 настоящего договора.

3.2. В случае аварий и неисправностей, происшедших не по вине Арендатора, немедленно принимать меры к их устранению. При авариях и неисправностях по вине Арендатора устранение производится за счет Арендатора силами Арендодателя или по договоренности сторон.Арендатор обязуется:

3.3. Использовать переданные ему помещения по назначению, указанному в п.1.2 настоящего договора, поддерживать их в исправном состоянии.

3.4. Соблюдать санитарные, технические и противопожарные правила, выполнять требования и предписания органов надзора за соблюдением этих правил.

3.5. Беспрепятственно допускать в рабочее время представителей Арендодателя с целью контроля за состоянием и эксплуатацией арендуемых помещений, установленного в них оборудования. В случае неисправностей тепло- и электросетей немедленно вызывать представителей Арендодателя, а также принимать незамедлительные меры для устранения неисправностей и сохранения товарно-материальных ценностей.

3.6. Производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений.

3.7. Обеспечивать сохранность арендуемых помещений, приборов и систем отопления, электрических сетей, вентиляционного, противопожарного оборудования и иного имущества в арендуемом помещении от разрушений, повреждений и хищений. В случае возникновения ущерба при отсутствии вины Арендатора и Арендодателя ответственность за него несут виновные третьи лица либо, если таковые не установлены, понесенные при этом расходы возлагаются на каждую из сторон поровну. Иметь в арендуемом помещении и содержать в исправном состоянии противопожарное оборудование в соответствии с требованиями противопожарной службы.

3.8. Своевременно осуществлять предусмотренные настоящим договором платежи.

3.9. Производить перепланировку и переоборудование арендуемых помещений и находящихся в них приборов и систем только с письменного разрешения Арендодателя.

3.10. Сообщить Арендодателю о предстоящем освобождении арендуемых помещений не позднее чем за две недели до предполагаемого освобождения. Помещения сдаются Арендодателю по акту приемки-передачи (Приложение №1).

3.11. Не сдавать помещения в субаренду без письменного разрешения Арендодателя.

3.12. Нести материальную ответственность за ущерб, причиненный Арендодателю при авариях внутри арендуемых помещений, если вышеуказанное произошло по вине Арендатора, в размере фактически понесенных расходов Арендодателя.

4. ПЛАТЕЖИ И РАСХОДЫ ПО ДОГОВОРУ

4.1. За указанные в первом разделе настоящего договора помещения Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату, исходя из договоренности сторон, по ставке рублей за 1 кв. метр площади в месяц. Сумма арендной платы в месяц составляет руб. в т.ч. НДС руб.

4.2. Арендодатель вправе не чаще одного раза в квартал производить повышение арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, а также в случаях изменения устанавливаемых централизовано цен и тарифов на работы, услуги непосредственно связанные с содержанием и эксплуатацией переданного в аренду помещения. Об изменении арендной платы Арендодатель предупреждает Арендатора не позднее, чем за дней.

4.3. Платежи вносятся Арендатором ежемесячно равными долями от годовой суммы не позднее числа текущего месяца согласно выставленному Арендодателем счету.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае неуплаты Арендатором арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, Арендодателем может быть взыскана пеня в размере % в день от просроченной суммы за каждый день задержки.

5.2. Уплата пени, установленной настоящим договором, не освобождает стороны от выполнения обязательств, предусмотренных настоящим договором.

5.3. Обязанность по уплате пени и причиненных убытков возникает у виновной стороны после предъявления к ней письменной претензии от другой стороны, с расчетом размера суммы, подлежащей уплате, сроков уплаты и приложением документов, подтверждающих обоснованность этого расчета.

6. ПРОЛОНГАЦИЯ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

6.1. Арендатор, надлежаще выполнявший обязанности по настоящему договору, имеет преимущественное право на продление договора.

6.2. Договор аренды расторгается досрочно по обоюдному согласию сторон.

6.3. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в случаях, когда Арендатор:

• пользуется помещениями (в целом или их части) не в соответствии с договором аренды, в том числе и в случае несогласованной сдачи помещения в субаренду;
• существенно ухудшает состояние помещения;
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• в случае производственной необходимости Арендодателя по использованию арендуемых помещений.

По требованию Арендодателя договор аренды расторгается в порядке, установленном действующим законодательством.

6.4. При досрочном расторжении договора, как по обоюдному согласию сторон, так и по требованию Арендодателя или Арендатора, арендная плата вносится Арендатором за фактическое использование арендуемого помещения.

7. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

7.1. Настоящий договор вступает в действие с «»2020 г. и действует по «»2020 г.

7.2. Все изменения условий договора, в том числе ставки арендной платы, должны быть согласованы между сторонами и оформлены дополнительными соглашениями. При не достижении согласия между сторонами спор подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1.Настоящий договор составлен в 2-х подлинных экземплярах по одному для каждой стороны.

8.2. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, стороны руководствуются гражданским законодательством Российской Федерации.

9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель

Арендатор Юр. адрес: Почтовый адрес: ИНН: КПП: Банк: Рас./счёт: Корр./счёт: БИК:

10. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________

Арендатор _________________

№ _____

город Москва

20_ года

Именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и

В лице _____, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий Договор аренды о нижеследующем.

1.Предмет Договора

Арендодатель обязуется передать, а Арендатор обязуется принять во временное владение и пользование за плату нежилые помещения общей площадью _____ квадратных метров (далее - «Помещение»), находящиеся в Здании, расположенном по адресу: _____ (в дальнейшем именуемом «Помещение»), в составе: _____

Помещение обозначено на _____, которая является неотъемлемой частью настоящего Договора.

Арендатор обеспечивает неизменность облика и интерьера Помещения, и использует Помещение на условиях, предусмотренных настоящим Договором по строго целевому назначению, указанному в охранном обязательстве: для организации предприятия общественного питания, складских и конторских помещений, а также использует Помещение в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством РФ.

1.1. Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании _____.

1.2.Помещение является объектом культурного наследия в соответствии с _____.

1.3. На день заключения настоящего Договора аренды Помещение свободно от имущественных притязаний со стороны третьих лиц; не продано, не заложено, под арестом и запрещением не состоит.

1.4. Арендодатель и Арендатор подтверждают, что обладают всеми необходимыми полномочиями для заключения настоящего Договора аренды.

1.6. С момента подписания настоящего договора и до подписания Акта приема-передачи помещения Арендодатель обязуется предоставить Арендатору возможность доступа в помещение, указанное в п.1.1 договора (в том числе для целей проведения подготовительных и ремонтных работ). О доступе в Помещение Стороны подписывают Акт допуска. В период с момента подписания Акта допуска и до подписания Акта приема-передачи помещения, арендная плата не начисляется, и Арендатор обязан компенсировать Арендодателю фактически понесенные Арендодателем расходы, связанные с коммунальными платежами за отопление, холодное водоснабжение и эксплуатационными услугами в части, относящейся к Помещению, указанному в п.1.1 договора, и в порядке, установленном в настоящем договоре.

1.7. Арендатор в период действия Договора имеет право пользоваться всеми местами общего пользования Здания (в дальнейшем именуемые «Места общего пользования»), за исключением технических помещений, необходимых для обслуживания коммуникаций и инженерных сетей Здания. Арендатор обязан пользоваться Местами общего пользования Здания только в соответствии с их целевым назначением.

1.8. Арендная плата подлежит уплате с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения. До указанного момента Арендная плата не взимается.

1.9. Настоящим Стороны также согласовали, что на период с [дата] по [ф] Арендатор имеет право использовать [указать, какие именно помещения/территорию] для размещения (организации) летнего кафе/внешней посадочной зоны. Стоимость аренды за использование [помещения/территории] летнего кафе/внешней посадочной зоны включена в размер арендной платы по настоящему договору, дополнительную арендную плату Арендатор не уплачивает. [приложить план летнего кафе]. Все необходимые согласования и разрешения для размещения (организации) летнего кафе/внешней посадочной зоны Арендатор получает самостоятельно и за свой счет. Арендодатель обязуется оказывать Арендатору необходимое содействие.

1.10. Арендодатель настоящим заявляет, что передаваемые в аренду часть Помещения, указанные в п.1.2. настоящего Договора, и которые будут использоваться Арендатором для организации и осуществления в нем пункта общественного питания (кафе, ресторан и пр.), соответствуют требованиям, предъявляемым действующим законодательством к помещениям, в которых допускается розничная продажа алкогольной продукции в пунктах общественного питания.

В случае если в период срока аренды Помещение или его часть, которые будут использоваться Арендатором для организации и осуществления в нем пункта общественного питания (кафе, ресторан и пр.), перестанут соответствовать требованиям, предъявляемым действующим законодательством к помещениям, в которых допускается розничная продажа алкогольной продукции в пунктах общественного питания, Стороны обязуются в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с даты получения Арендодателем от Арендатора соответствующего письменного уведомления, согласовать новые условия договора в части уменьшения размера арендной платы.

Если в течение указанного периода времени Стороны не согласуют новый размер арендной платы за Помещения, Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением Арендатора за _____ календарных дней. Договор считается расторгнутым по истечении _____ календарных дней с момента отправления такого уведомления Арендатору.

2.Срок действия Договора

2.1.Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение _____ лет.

В соответствии с положениями п.2 ст. 425 Гражданского кодекса РФ положения настоящего Договора распространяются также на отношения Сторон, возникшие с момента его подписания и до момента его государственной регистрации.

2.2.Договор может быть досрочно расторгнут или прекращен в соответствии с Разделом 8 настоящего Договора.

2.3.Арендатор имеет право не менее, чем за 5 месяцев до окончания срока аренды и в соответствии со ст.621 ГК РФ, предложить Арендодателю продлить срок аренды на установленных настоящим Договором условиях. При этом арендная плата, которая подлежит уплате по Договору аренды, заключаемому на новый срок, должна соответствовать рыночным условиям, существующим на момент такого предложения.

В том случае, если в течение последнего финансового года со стороны Арендатора не было допущено существенных нарушений настоящего Договора, то Арендатор имеет право реализовать преимущественное право на заключение Договора аренды на новый срок.

3.Порядок и сроки передачи Помещения.

3.1.Арендодатель передает Помещение Арендатору в срок до _____ года, о чем Стороны составляют Акт допуска. Техническое состояние передаваемого в аренду Помещения и обеспечение его необходимым комплексом внутренней инженерии отражается в Акте допуска.

3.2.При прекращении настоящего Договора, в том числе при его досрочном расторжении, Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение, свободным от персонала и имущества Арендатора, в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, со всеми согласованными с Арендодателем неотделимыми улучшениями, по Акту приема-передачи (с указанием в нем состояния Помещения) в день окончания срока действия настоящего Договора, при этом Помещение должно соответствовать договоренностям, указанным Сторонами в Акте осмотра.

3.3.Полномочные представители Сторон производят предварительный осмотр Помещения и составляют Акт осмотра Помещения не позднее, чем за _____ календарных дней до окончания действия Договора. В случае, если при осмотре Помещения будет обнаружено ухудшение состояния Помещения по сравнению с состоянием, указанным в п. 3.2., Стороны в Акте осмотра определяют перечень ремонтных и иных работ, которые необходимо выполнить в Помещении, для того, чтобы Помещение соответствовало состоянию, в котором оно должно быть возвращено Арендодателю в соответствии с п. 3.2. Договора, их стоимость и сроки выполнения, а также Стороны определяют Сторону Договора, которая будет устранять несоответствия, или определяют распределение выполнения указанных действий между Сторонами Договора.

3.4.В случае обнаружения указанного ухудшения состояния в ходе осмотра Помещения, Арендатор обязан компенсировать Арендодателю затраты на восстановление Помещения в первоначальное состояние с учетом нормального износа и неотделимых улучшений в случае если ухудшение состояния Помещения произошло в результате умысла или неосторожности Арендатора.

3.5.При возврате Помещения Арендатор имеет право, но не обязан, отделить и демонтировать все отделимые улучшения, которые могут быть произведены им в отношении Помещения в соответствии с настоящим Договором. Если Арендатор не вывезет свое имущество из Помещения, Арендодатель вправе по своему усмотрению переместить все указанное имущество или его часть из Помещения, не неся при этом ответственности перед Арендатором за его утерю, а Арендатор принимает на себя все расходы, понесенные в связи с таким перемещением.

3.6.Акты приема-передачи и возврата Помещения с момента подписания становятся неотъемлемыми частями настоящего Договора.

4.Права и обязанности Сторон

4.1.Арендодатель обязан:

4.1.1.Передать Помещение и ключи от него Арендатору в порядке и сроки, указанные в п.3.1. Договора.

4.1.2.Не препятствовать прямо или косвенно пользованию Арендатором Помещением и пропуску в него работников Арендатора, лиц, сотрудничающих с Арендатором, и иных посетителей.

4.1.3.Устранять неисправности, аварии в сети электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения и иных обеспечивающих системах, поддерживающих Помещение в нормальном состоянии, в случае, если такие неисправности и аварии произошли не по вине Арендатора.

4.1.4.Обеспечить тепловой режим, исправность системы канализации, а также снабжение Помещения электроэнергией и водой, необходимое для использования Помещения в целях, указанных в п.1.1. Договора.

4.1.5.Осуществлять контроль за соблюдением условий Договора.

4.1.6.Производить капитальный ремонт Помещения.

4.1.7.Принять все меры для обеспечения пожарной безопасности Помещения, соответствия Помещения санитарным нормам и нести ответственность за это, если принятие таких мер или такое соответствие санитарным нормам зависит от собственника Помещения.

4.1.8.Осуществляет регистрацию настоящего Договора аренды своими силами и за свой счет. По просьбе Арендодателя Арендатор предоставляет ему необходимые для такой регистрации документы.

4.2.Арендатор обязан:

4.2.1.Принять Помещение в порядке и сроки, указанные в п.3.1. Договора.

4.2.2.Использовать Помещение исключительно по прямому назначению, указанному в п.1.1. настоящего Договора.

4.2.3.Не использовать Помещение для каких-либо целей или осуществления какой-либо деятельности, которые являются незаконными, безнравственными, вызывающими шум, опасными или агрессивными, или которые могут доставить или причиняют неудобства, или наносят ущерб Арендодателю или любому другому лицу, а также представляют опасность для Помещения или Здания.

4.2.4.Своевременно вносить Арендную плату и иные платежи, предусмотренные настоящим Договором.

4.2.5.В течение срока действия Договора, Арендатор не вправе передавать арендуемое помещение в пользование или в субаренду третьим лицам без письменного согласия Арендодателя за исключением случаев, предусмотренных п. 4.4.4.

4.2.7.За свой счет производить текущий ремонт арендуемого Помещения.

4.2.8.В случае возникновения любых аварийных ситуаций обеспечить беспрепятственный и незамедлительный доступ в Помещение сотрудников аварийно-технических служб и/или представителей Арендодателя. В целях реализации указанной обязанности Арендатора каждая из Сторон обязуется назначить контактное лицо (диспетчера), сообщить контактную информацию диспетчера другой Стороне, обеспечить телефонную связь с диспетчером круглосуточно, обеспечить явку своего представителя в Помещение в течение 2 (двух) часов с момента поступления информации о возникновении аварийной ситуации.

В случае аварий, произошедших по вине Арендатора, устранять такие аварии и их последствия самостоятельно и за свой счет, а также возмещать Арендодателю убытки, возникшие в результате таких аварий.

4.2.9.Не производить никаких перепланировок и переоборудования Помещения без письменного разрешения Арендодателя. Согласование проведения перепланировок с уполномоченными государственными органами, в соответствии с действующим в городе Москве порядком, осуществляется Арендатором самостоятельно и за его счет после получения письменного разрешения Арендодателя на перепланировку. Выполненные перепланировки (изменения, дополнения, улучшения) Помещения Арендатор обязан зарегистрировать в уполномоченных государственных органах, своими силами и за свой счет, и получить соответствующие документы.

4.2.10.Производить перепланировку (переустройство, переоборудование) только с письменного согласия Арендодателя, такая перепланировка должна быть утверждена территориальным бюро технической инвентаризации и согласована с органами по охране культурного наследия. После получения разрешительной документации на перепланировку Помещения Арендатор обязан ее передать Арендодателю в течение _____ дней. В целях контроля за правильностью произведенной перепланировки Арендатор должен по акту приема-передачи работ передать эти работы Арендодателю.

4.2.11.Без письменного согласия Арендодателя не совершать каких-либо действий, которые могут затронуть конструкцию или внешний вид Здания, а также не вносить изменения в инженерные системы Здания и Помещения, в том числе в системы электроснабжения, водоснабжения и канализации, отопления, вентиляции и др.

В случае выявления Арендатором необходимости внесения каких-либо изменений в существующие конструкции и инженерные системы Помещения и/или Здания, Арендатор на этапе подготовки Технического задания согласовывает с Арендодателем все необходимые изменения, обеспечивает разработку Рабочего проекта силами специализированной организации, представляет Рабочий проект на утверждение Арендодателю, обеспечивает соблюдение всех норм безопасности и контроля в процессе проведения работ, по окончании работ – представляет Арендатору Исполнительную документацию.

При этом такое размещение не освобождает Арендатора от получения всех необходимых разрешений и согласований органов власти и управления г. Москвы в тех случаях, когда получение таких разрешений предписано действующими нормативно-правовыми актами.

4.2.14.Самостоятельно и за свой счет осуществлять охрану Помещения и находящихся в нем материальных ценностей. Арендатор имеет право установить охранные системы с выводом на пульт милиции без письменного согласования с Арендодателем.

4.2.15.Самостоятельно и за свой счет осуществлять уборку Помещения.

4.2.16.Обеспечить беспрепятственный допуск в Помещение представителей Арендодателя, с целью контроля за использованием Арендатором Помещением в соответствии с условиями настоящего Договора при условии получения Арендатором предварительного письменного уведомления Арендодателя об осуществлении такого контроля. Уведомление должно быть передано Арендатору заблаговременно, в разумный срок.

4.2.17.Выполнять все обязанности, которые будут возлагаться на него законодательством РФ, а также требованиями уполномоченных государственных органов и Арендодателя, вытекающими из настоящего Договора, касающимися Помещения и деятельности, которую Арендатор осуществляет в Помещении.

4.2.18.Не менее, чем за 5 (пять) месяцев до истечения срока действия Договора письменно уведомить Арендодателя о желании заключить Договор на новый срок, в случае наличия такого намерения.

4.2.19.По истечении срока действия Договора, а также в случае досрочного прекращения Договора, освободить Помещение от своего имущества и персонала и передать его Арендодателю в порядке, предусмотренном разделом 3 Договора.

4.2.20.При подписании настоящего Договора предоставить Арендодателю нотариальные копии своих учредительных, регистрационных документов, а также документов, подтверждающих полномочия представителя Арендатора.

4.3.Арендодатель имеет право:

4.3.1.Инспектировать Помещение на предмет его технического состояния и целевого использования в присутствии представителей Арендатора и во время, согласованное с Арендатором. Требовать от Арендатора устранения выявленных нарушений.

4.3.2.Требовать своевременного внесения Арендной платы и других платежей, предусмотренных Договором. условиями п. 4.3.3. настоящего Договора возможно не ранее, чем через 365 (триста шестьдесят пять) дней с момента предыдущего увеличения арендной ставки.

4.3.3.Требовать возмещения убытков, понесенных по вине Арендатора вследствие допущенных им нарушений норм эксплуатации Помещения, несвоевременного внесения платежей, предусмотренных Договором или невыполнения других обязательств, предусмотренных Договором.

4.3.4.Продавать, закладывать, обременять или иным образом распоряжаться Помещением и Зданием, целиком или частично с условием обязательного уведомления Арендатора об этом.

4.3.5.По своему усмотрению производить реконструкцию Здания и вносить изменения в инженерные системы и оборудование.

В том случае, если Арендодатель, несмотря на положения настоящего пункта, не согласовал с Арендатором свои действия, то Арендатор имеет право расторгнуть настоящий Договор в порядке и сроки, предусмотренные п.8.4. настоящего Договора.

Если в результате осуществления любого рода ремонта и (или) реконструкции, доступ в посетителей в Помещение и (или) использование Помещение Арендатором в соответствии с целью, определенной п. 1.2. настоящего Договора, становится невозможно, арендная плата, установленная в настоящем пункте Договора, не подлежит начислению и уплате на весь период ремонта и (или) реконструкции.

Арендная плата также не подлежит начислению и уплате в случае, если в течение в общей сложности 6 (шести) часов и более в течение 1 (одного) дня в Помещении отсутствует водоснабжение, электричество или отопление.

4.3.6.Производить капитальный ремонт Здания и текущий ремонт Мест общего пользования Здания и его наружной отделки, а также – капитальный ремонт Помещения.

4.3.7.Арендатор не должен препятствовать Арендодателю в пользовании любыми из стоков, канализационных коллекторов, труб, трубопроводов, водотоков, протоков, проводов и кабелей и иным проводящим оборудованием и всеми соединениями для поступления электричества, газа, воды, канализационных стоков или средств коммуникаций, предусмотренных для Помещения, вместе с правом подключения к таковым.

4.3.8.Входить в Помещение в любое время при возникновении любых аварийных ситуаций, в том числе и в отсутствие представителя Арендатора в тех случаях, когда в нарушение п.4.2.8. настоящего договора Арендатор не обеспечил своевременную явку своего представителя в Помещение.

В иных случаях Арендодатель вправе входить в Помещение только в согласованное с Арендатором время и в присутствии представителей Арендатора.

4.3.9.В течение последнего месяца срока действия Договора Арендодатель вправе показывать Помещение потенциальным Арендаторам. Визиты Арендодателя не должны оказывать существенного влияния на ведение Арендатором своей деятельности или на использование им Помещения.

4.4.Арендатор имеет право:

4.4.1.Пользоваться Помещением на условиях Договора.

4.4.2.Требовать возмещения убытков, понесенных по вине Арендодателя вследствие нарушения им своих обязательств по настоящему Договору.

4.4.3.Совершать следующие действия только с письменного предварительного разрешения Арендодателя: передавать Помещение в субаренду, передавать свои права и обязанности по настоящему Договору другому лицу, предоставлять Помещение в безвозмездное пользование, а также передавать право аренды в залог и вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, а равно выступать стороной в сделке, результатом которой может явиться возникновение прав третьих лиц в отношении Помещения в соответствии с действующим законодательством.

4.4.4.Несмотря на положения п. 4.4.3 настоящего Договора, Арендатор имеет право без предварительного письменного согласия со стороны Арендодателя, но с обязательным письменным уведомлением последнего передать свои права и обязанности по настоящему Договору третьему лицу, которое должно входить в одну группу лиц с Арендатором.

4.4.5.С письменного согласия Арендодателя, производить неотделимые Улучшения, соответствующие требованиям, предъявляемым к данному Помещению, не нарушающие его целостность и не влекущие невозможность его дальнейшего использования. Право собственности на неотделимые Улучшения принадлежит Арендодателю, и затраты на производство таких Улучшений Арендатору не компенсируются.

Отделимые улучшения, являются собственностью Арендатора.

4.4.6.Запросить от Арендодателя – копию устава, свидетельства о регистрации, копию свидетельства о праве собственности на помещения, копию протокола о назначении генерального директора, либо иного лица уполномоченного от юр. лица подписывать документы.

4.4.7.Переместить санитарный узел (туалет) с первого этажа на территорию антресоли, оформив при этом соответствующую перепланировку, если необходимость этого установлена в законодательстве РФ.

4.4.8.Заменить окна на другие окна, открывающиеся иным образом, при этом Стороны договорились о том, что новые окна в целом будут выглядеть как прежние.

4.4.9.Сделать проем в центре потолка первого этажа при условии согласования с инженерными службами, архитекторами и органами по охране культурного наследия.

5.Платежи и порядок расчетов по Договору

5.1.Арендная плата за пользование Помещениями, предназначенными для использования под кафе, складывается из двух частей: постоянной и переменной составляющих:

Первый год аренды исчисляется со дня подписания государственной регистрации настоящего Договора аренды. Каждый год аренды равен 365 последовательным дням. Каждый новый год аренды начинает исчисляться со дня, следующим после окончания предыдущего года аренды. Постоянная арендная плата изменяется на основании Уведомления Арендодателя.

Курс валюты определяется коридором курса его минимума и максимума, согласованного между Арендатором и Арендодателем в размере _____ рублей и _____ рублей за евро. Это означает, что, если курс валюты находится в этом коридоре, то будет такой курс валюты и будет использоваться. Но если курс валюты будет менее _____ рублей или более _____ рублей за евро, то следующий фиксированный курс валюты будет использоваться: _____ рубль или _____ рублей за евро соответственно.

5.1.1.Переменная составляющая арендной платы (далее «Переменная арендная плата») рассчитывается Арендодателем ежемесячно по факту расхода за потребленную Арендатором электроэнергию, отопление, водоснабжение, водоотведение и эксплуатационные услуги на основании фактических расходов.

Расчет переменной составляющей арендной платы за текущий месяц осуществляется Арендодателем до 5-ого числа месяца следующего за отчетным, и оплачивается Арендатором в срок до 15-ого числа месяца следующего за отчетным на основании расчётов и счетов, предоставляемых Арендодателем.

5.2.Арендатор обязуется уплатить Арендодателю Обеспечительный платеж (далее по тексту – «Обеспечительный платеж») в размере, в порядке и на условиях, указанных ниже.

5.3. Обеспечительный платеж уплачивается в сумме в размере _____ рублей.

Стороны подтверждают, что уплаченная денежная сумма по Предварительному договору аренды нежилого помещения от _____ года в размере _____ рублей является Обеспечительным взносом по настоящему Договору аренды.

На денежные средства, перечисляемые в качестве Обеспечительного Платежа, начисление процентов за пользование чужими денежными средствами и/или иных процентов не производится.

5.4.Оплата обязательств по настоящему Договору осуществляется в рублях РФ в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя. Днем оплаты является день списания денежных средств с расчетного счета Арендатора.

5.5.Платежи по настоящему Договору осуществляются Арендатором на основании выставленных счетов Арендодателя.

5.6.С момента приема-передачи Помещения в соответствии с п.3.1. настоящего Договора Арендатору предоставляется не более 2-х месяцев для проведения подготовительных работ (ремонта) в Помещении. Данный срок может быть сокращен, если Арендатор закончил подготовительные работы ранее истечения 2-х месяцев.

На время проведения подготовительных работ Постоянная составляющая арендной платы Арендодателем не начисляется и Арендатором не уплачивается.

6.Ответственность Сторон

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Стороной своих обязательств, она обязана возместить другой Стороне убытки, причиненные таким неисполнением или ненадлежащим исполнением.

6.2.В случае просрочки исполнения Арендатором обязательств, предусмотренных разделом 5 Договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю по его требованию неустойку в размере _____ % от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки, но в общей сумме не более размера арендной платы, уплачиваемой в месяц.

6.3.В случае несвоевременного возврата Помещений Арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку в размере _____ % от размера ежемесячной за каждый день просрочки, но в общей сумме не более размера арендной платы, уплачиваемой в месяц.

6.4.В случае, если в связи с непосредственной деятельностью Арендатора и/или допущенными им нарушениями (несогласованные с органами исполнительной государственной власти перепланировка Помещений, использование фасада здания, функциональное использование Помещений, и прочее) государственные или муниципальные органы и иные лица, имеющие необходимые полномочия, будут предъявлять претензии, направлять обращения, налагать штрафы и совершать прочие действия, и при этом адресовать их Арендодателю, то Арендодатель в течение трех дней с момента их получения передает Арендатору копии таких протоколов, обращений, претензий и решений о взыскании штрафов Арендатору, а также письменное требование о компенсации расходов Арендодателя, связанных с уплатой таких штрафов и требование об исправлении допущенных Арендатором нарушений.

В случае если Арендатор признает законность и обоснованность соответствующих требований, действий, актов государственных или муниципальных органов, Арендатор обязуется компенсировать расходы Арендодателя, связанные с уплатой таких штрафов, не позднее _____ рабочих дней с момента предъявления Арендодателем соответствующего требования, и оперативно принять меры для исправления возникших нарушений и их недопущения в будущем. Ответственность за задержку компенсации указанных расходов Арендодателя регулируется на тех же условиях, что и ответственность за задержку оплаты Арендной платы.

В случае если Арендатор сочтет требования, действия, акты государственных или муниципальных органов незаконными, Арендатор сообщает Арендодателю об этом, а также о своем намерении обжаловать требования, действия, акты государственных или муниципальных органов. В этом случае Арендодатель обязан выдать указанному Арендатором лицу (лицам) доверенность на представление интересов Арендодателя, а также предоставить Арендатору все необходимые последнему сведения и документы.

Арендатор вправе отказаться от компенсации расходов Арендодателя, если Арендодатель не исполнил своих обязательств по информированию и обеспечению Арендатора соответствующими документами (в том числе доверенностью) в установленный настоящим пунктом Договора срок.

6.5.Арендодатель не отвечает за недостатки переданных в аренду Помещений, которые были им оговорены при заключении Договора или были заранее известны Арендатору, а также за недостатки, о которых на момент заключения настоящего Договора Арендодатель не знал и/или которые Арендатор должен был обнаружить во время осмотра Помещения.

6.6.Претензии по возмещению убытков оформляются в письменном виде и содержат описание существа нарушения и понесенных потерь, содержание требования и рассматриваются в течение _____ календарных дней с момента получения претензии.

6.7.В случае нанесения ущерба Помещениям, Арендатор, в течение _____ рабочих дней с момента предъявления Арендодателем соответствующего мотивированного требования и подтверждающих документов, обязан возместить все убытки, понесенные Арендодателем. Ответственность за задержку компенсации указанных убытков устанавливается на тех же условиях, что и ответственность за задержку оплаты Арендной платы. Арендатор не считается виновным в нанесении ущерба до момента вынесения соответствующего акта уполномоченным государственным органом, за исключением случаев, когда Арендатор признал свою вину.

6.8.В случае нарушения Арендатором обязанности обеспечить незамедлительный доступ в Помещения представителя Арендодателя и \или сотрудников аварийно-технических служб, а также явку своего представителя в Помещения в случае аварийных ситуаций (п.4.2.8. Договора) Арендатор несет риск, связанный с возникновением у него убытков, и несет ответственность за убытки, возникшие в результате аварийной ситуации у Арендодателя и третьих лиц.

6.9.Окончание срока действия Договора или его досрочное прекращение не освобождает Стороны от ответственности за его нарушения, которые были допущены в течение срока действия Договора, и не освобождает Арендатора от обязанности по возврату арендуемых Помещений и по уплате задолженности по Арендной плате и иным платежам за период действия Договора.

6.10.Обязанность по оплате неустойки, иных штрафных платежей, а также применение ответственности по основаниям, установленным в настоящем Договоре или законодательстве РФ, наступает у Сторон только в случае получения Стороной, которая обязана их уплатить, письменного требования об их уплате от другой Стороны и только в том случае, если указанные в претензии основания не устранены в 10 - дневный срок с момента ее получения.

7.Форс-мажор

7.1.Стороны освобождаются от ответственности за невыполнение или частичное невыполнение своих обязательств по Договору в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы – форс-мажорных обстоятельств.

7.2.Сторона, для которой наступили обстоятельства непреодолимой силы, должна письменно уведомить об этом другую Сторону не позднее 7 (семи) рабочих дней с момента наступления таких обстоятельств, в противном случае она лишается права ссылаться на них в дальнейшем.

7.3.К обстоятельствам непреодолимой силы Стороны относят обстоятельства, возникшие помимо их воли, которые Стороны не могли предвидеть и предотвратить, включая, в частности, стихийные бедствия, военные действия, массовые беспорядки, забастовки, нормативные акты органов государственной власти, препятствующие исполнению Сторонами обязательств по Договору и т.п.

7.4.В случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы исполнение обязательств по Договору откладывается на весь период действия этих обстоятельств. Если такие обстоятельства длятся более шести месяцев, Стороны должны провести переговоры для выработки единой позиции о возможности продолжения действия настоящего Договора.

8.Досрочное прекращение Договора аренды

8.1.Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению Сторон. Условия расторжения устанавливаются Сторонами в соглашении о расторжении.

8.2.Арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора с уведомлением Арендодателя за _____ календарных дней в следующих случаях:

Арендодатель, при отсутствии вины Арендатора, не предоставляет Арендатору Помещения, указанные в п.п.1.2. и 1.3. настоящего Договора, в сроки, согласованные Сторонами в настоящем Договоре, либо создает препятствия пользованию Помещениями в соответствии с условиями настоящего Договора, либо Помещения имеют препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Сторонами при заключении договора;

Помещения в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажутся в состоянии, не пригодном для использования более _____ календарных дней подряд, в том числе по причинам, указанным в п.5.11. настоящего Договора.

Помещения не использовались Арендатором в течение _____ дней в течение одного календарного года по причинам, за которые Арендатор не отвечает.

Отказ Арендатора от исполнения настоящего Договора в порядке, указанном выше, возможен при условии направления Арендатором Арендодателю письменного уведомления (далее - «Уведомление») о нарушении с требованием, чтобы такое нарушение было устранено Арендодателем в течение _____ рабочих дней с даты получения Уведомления. Если нарушение устранено Арендатором в течение периода времени, установленного в настоящем пункте или в соответствующем Уведомлении, то Арендодатель признается не совершим нарушение и Договор продолжает свое действие.

8.3. В случае досрочного прекращения настоящего Договора по основаниям, предусмотренным п.8.4. настоящего Договора, Арендодатель не позднее _____ календарных дней с даты расторжения Договора обязан вернуть Арендатору полученную авансом, но не израсходованную Арендную плату, Обеспечительный Платеж, а также возместить Арендатору документально подтвержденные расходы на проведение подготовительных и ремонтных работ в Помещениях, с учетом амортизации.

8.4. Арендатор, в соответствии с п.3 ст. 450 ГК РФ, имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением Арендодателя за _____ календарных дней. Договор считается расторгнутым по истечении _____ календарных дней с момента отправления такого уведомления Арендодателю.

9.Заключительные положения

9.1.Настоящий Договор составлен и подписан Сторонами в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: один экземпляр хранится у Арендодателя, второй – у Арендатора, третий – в регистрирующем органе

9.2.Все протоколы, соглашения и переписка, предшествовавшие подписанию настоящего Договора и связанные с подготовкой его к подписанию, теряют силу с момента вступления Договора в силу.

9.3.Все извещения и уведомления, направляемые Сторонами друг другу, направляются нарочным путем или заказным письмом с уведомлением о вручении по указанным в настоящем пункте Договора почтовым адресам. При этом получившая Сторона обязана ставить на копии направляемого документа отметку в получении (в случае направления нарочным путем) или отметку в получении на уведомлении (в случае направлении заказным письмом с уведомлением).

Почтовый адрес Арендатора: _______

Почтовый адрес Арендодателя: _____

В случае изменения реквизитов одной из сторон, она обязана письменно уведомить об этом другую сторону в течение 5 (пяти) рабочих дней. До получения такого уведомления исполнение Стороной обязательств по прежним реквизитам будет считаться ненадлежащим исполнением обязательств по настоящему Договору.

9.4.Договор может быть изменен или дополнен по отдельным статьям на основании двустороннего соглашения. Все изменения и дополнения оформляются в виде дополнений (приложений) к Договору, являются его неотъемлемой частью и считаются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежащим образом уполномоченными представителями Сторон.

9.5.Все названия глав настоящего Договора приведены исключительно для удобства пользования текстом и не должны влиять на толкование статей Договора.

9.6.Настоящий Договор регулируется и подлежит толкованию в соответствии с законодательством Российской Федерации. Во всем, что прямо не предусмотрено настоящим Договором стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

10.Реквизиты и подписи Сторон

См. также

За расторжение договора аренды можно требовать компенсации

Факт аренды помещения для кафе должен обязательно быть закреплен письменным договором между арендодателем (владельцем помещения) и арендатором (владельцем кафе).

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Условия

Составление договора – ответственный процесс. В случае несоблюдении условий документа каждая сторона может:

• прекратить выполнять оговоренные ранее обязательства;
• потребовать расторжения договора;
• потребовать выплаты предусмотренных договором штрафов и компенсаций;
• составить судебный иск с требованием привлечь нарушителю к административной ответственности.

Чтобы не допустить принятия вышеуказанных мер, необходимо ознакомиться со всеми условиями договора еще до подписания документа.

Если же текст договора составлялся другой стороной договора, желательно также проконсультироваться у независимого юриста. Такие простые меры помогут обеспечить стабильную работу кафе на протяжении всего срока действия договора аренды.

К примеру, в договоре могут быть прописаны условия его одностороннего расторжения. Обычно чтобы расторгнуть договор арендатор должен предупредить арендодателя о прекращении арендных выплат за срок в 1 месяц или более.

Арендодатель же может расторгнуть договор, если арендатор дважды допустил просрочку платежей или не платит за аренду 2 месяца подряд.

Но договор может содержать условие освобождения арендатором помещения по прошествии короткого срока после требования арендодателя и другие невыгодные для одной из сторон условия.

Также часто долгосрочные договора аренды содержат в себе пункты об индексации арендной платы. Владельцы успешных ресторанов советуют соглашаться на повышение арендной платы не более чем на 10% ежегодно.

Важно перед подписанием договора оговорить размер индексации. Иначе выгодная сначала сумма арендной платы может уже через несколько месяцев существенно увеличиться.

Как оформить договор и образец

В договоре аренды кафе обязательно присутствуют следующие разделы:

Также в документ могут быть включены и дополнительные пункты:

1. Срок действия договора – устанавливается по договоренности сторон: от 1 дня, до бессрочного договора.
2. Порядок передачи предмета договора – дата и порядок передачи помещения арендатору.
3. Ответственность сторон – ответственность, которую понесут стороны за нарушение договора (для арендатора: за повреждение арендованного имущества могут быть предусмотрены штрафы, за неуплату арендной платы – расторжение договора; для арендодателя также может быть предусмотрена ответственность за несвоевременное реагирование на просьбы арендатора, возможность которых предусмотрена договором).
4. Форс-мажор – порядок действий при возникновении форс-мажорных обстоятельств, к которым относятся обстоятельства непреодолимой силы (стихийные бедствия, войны и т.п.).
5. Порядок досрочного расторжения (регулируются сроки и обстоятельства, при которых можно расторгнуть договор раньше, чем закончится срок его действия).

Последний блок документа отводится на подписи и реквизиты сторон, а также обозначение даты заключения договора.

Документы

Для открытия нового кафе понадобится немало документов. Но оформить договор аренды можно с минимальным пакетом документов.

Арендодатель должен ознакомить арендатора со следующими документами:

• актуальные выписки из ЕГРП, удостоверяющие право собственности на помещение;

• документ, удостоверяющий личность, либо подтверждающий регистрацию юридического лица или ИП (в зависимости от вида собственника);

• при необходимости также правоустанавливающий документ, согласно которому недвижимость принадлежит собственнику. Таким документом может быть свидетельство о получении наследства, дарственная или договор купли-продажи.

Арендатор для оформления договора в большинстве случаев должен иметь всего один документ, подтверждающий личность или открытие ИП.

Основным фактором для арендодателя будет платежеспособность арендатора, а не наличие документов, позволяющих открыть общепит.

Но для использования помещения по назначению арендатору уже после заключения договора аренды придется планировать дизайн помещения, покупать специальную аппаратуру и мебель, возможно, совершать капитальный или косметический ремонт и получить разрешение на свою деятельность у множества специальных государственных служб. Таким образом, открыть кафе арендатор сможет не ранее, чем через месяц после заключения.

Арендная плата за период ремонта помещения и ввода кафе в эксплуатацию принесет арендатору дополнительные убытки.

По договоренности с арендодателем можно прописать в договоре, что плата за первые месяцы аренды будет сниженной или вообще отсутствовать, но взамен по истечению срока аренды все специальная аппаратура и мебель останется собственностью арендодателя.

Гораздо выгоднее на начальных этапах снимать помещение, в котором ранее было открыто кафе. О преимуществах такой аренда смотрите в разделе «Договор аренды кафе с оборудованием».

Срок действия

Срок действия договора оговаривается заранее сторонами и зависит от возможностей арендодателя и потребностей арендатора. Арендодатель может установить ограниченный срок сдачи недвижимости в аренду, по истечении которого он планирует использовать помещение по другим назначениям.

Также арендодатель может предлагать минимальный срок действия договора если не уверен в каких-то условиях договора.

Арендатору выгоднее оформлять долгосрочную аренду. Постоянные клиенты обязательно запомнят по какому адресу находится кафе, но им может быть неудобно посещать заведение после его переноса в другое здание.

Таким образом, по истечению срока действия договора аренды, арендатор может столкнуться с необходимость снова начинать свою бизнес практически с нуля.

Кроме того, поиск подходящего помещения с наличием достаточно просторных залов, аппаратуры, дизайна, террасы и других необходимых преимуществ проблематичен.

Чтобы срок действия арендного договора был максимально выгодным и для арендодателя и для арендатора, часто оговаривается индексация арендной платы. Со временем цены на аренду помещений только увеличиваются и курс национальной валюты нестабилен.

Вполне может быть, что через год арендодатель сможет сдать помещение для кафе по более выгодной цене, чем сегодня.

Заранее оговорив увеличение арендной платы на определенный процент по истечении определенного срока можно существенно увеличить заинтересованность арендодателя в подписании долгосрочного договора аренды.

Договор аренды кафе с оборудованием

Арендуя помещение с оборудованием можно значительно снизить стартовые затраты при открытии бизнеса.

Если же кафе имеет изначально приятный дизайн, начальные вложения будут состоять только из суммы арендной платы, рекламных затрат и зарплаты персоналу. Недостатком же такой аренды можно назвать изначально более высокую сумму арендной платы.

В договоре аренды или дополнительном документе в данном случае может перечисляться все оборудование, которое находится в кафе и является собственностью арендодателя.

Документальное фиксирование всего оборудования выгодно и для арендодателя и для арендатора. Это помогает уменьшить шансы на кражу оборудования и одновременно не позволит арендодателю присвоить дополнительное оборудование, купленное на средства арендатора.

Несомненным преимуществом аренды помещений с оборудованием является и то, что для таких кафе уже обычно заключены договора для получения необходимых коммунальных услуг и получены разрешения от контролирующих органов на совершение предпринимательской деятельности.

Арендатору остается только перезаключить договора, оставив вышеуказанным организациям собственные контактные данные и реквизиты.

Популярное

Порядок расторжения договора найма жилого помещ.

Государственные органы исполнительной власти РФ

Расторжение договора купли-продажи

Дополнение к апелляционной жалобе

Нарушение трудового договора

Скачать образец договора аренды нежилого помещения и оборудования:

Предлагаем Вашему вниманию удобный и качественный документ Договор аренды нежилого помещения и оборудования , составленный профессиональным юристом. Помните, что вы всегда можете получить нашу юридическую помощь, в том числе и по заполнению данного бланка, связавшись с нами по телефонам указанным на сайте.

Договор аренды нежилого помещения и оборудования заполняется в двух экземплярах. Возможно заполнение документа в трех экземплярах, если вы привлекаете к участию в сделке посредника или желаете заверить договор у нотариуса. В таком случае на руках у каждой стороны остается по одному экземпляру.

Скачать образец договора аренды нежилого помещения и оборудования

ДОГОВОР АРЕНДЫ

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование Арендатору нежилое помещение, расположенное в по адресу: , общей площадью кв. м, кадастровый номер, для организации и оборудование (вместе со всеми принадлежностями и технической документацией), которое передается Арендатору вместе с арендуемым помещением согласно акту приема-передачи оборудования, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

1.2. Помещение и оборудование сдаются в аренду сроком на год – с « » 2016 г. по « » 2016 г. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора аренды, оплачиваются в равных долях сторонами настоящего договора.

1.3. Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора.

1.4. В течение срока, указанного в п.1.2, Арендатор не вправе передавать арендуемое помещение и оборудование в пользование или в субаренду третьим лицам.

1.5. Арендатору передаются ключи и коды доступа, необходимые для пользования помещением и оборудованием.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан :

• передать во владение и пользование Арендатору арендованное имущество в состоянии, отвечающем условиям договора, в течение дней с момента договора (подписания, регистрации). Указанные в п.1.1 помещение и оборудование передаются Арендатору по актам приемки-передачи, в которых должно быть подробно указано техническое состояние помещения и оборудования на момент сдачи в аренду;
• обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому помещению сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора;
• в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий этих событий. Если чрезвычайные события произошли по вине Арендатора, то обязанность по устранению последствий указанных событий лежит на Арендаторе;
• оказывать консультативную и иную помощь в целях наиболее эффективного использования арендованного имущества;
• осуществлять все иные действия, необходимые для исполнения данного договора, предусмотренные законодательством, настоящим договором и дополнениями к нему.

2.2. Арендатор обязан :

• использовать арендованное имущество и оборудование в соответствии с целями договора, указанными в п.1.1, и назначением имущества. Если Арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, Арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков;
• содержать помещение и оборудование в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭН, обеспечивать пожарную и иную безопасность;
• своевременно вносить арендную плату;
• не производить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других работ без письменного согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя;
• при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно принять меры к устранению неполадок;
• за свой счет производить текущий, капитальный ремонт арендуемого помещения и оборудования в случае необходимости;
• если арендуемое помещение или оборудование в результате действия Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор обязан восстановить его своими силами, за счет своих средств или возместить в полном объеме ущерб, нанесенный Арендодателю;
• письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за дней о предстоящем освобождении помещения (в том числе и его части) как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, сдать помещение и оборудование по акту в исправном состоянии;
• по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендодателю все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции помещения, а также осуществить платежи, предусмотренные настоящим договором;
• возвратить имущество и оборудование Арендодателю после прекращения договора по акту в том состоянии, в каком оно было передано, с учетом нормального износа. Если Арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения;
• оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду согласно отдельным договорам, которые Арендатор обязан заключить с соответствующими организациями после вступления в силу настоящего договора;
• для организации работы получить в государственных и муниципальных органах все необходимые для осуществления этой деятельности разрешения и документы;
• осуществить все иные действия, необходимые для исполнения данного договора, предусмотренные законодательством, настоящим договором и дополнениями к нему.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Арендная плата устанавливается из расчета руб. за один кв. м, что в итоге составляет руб. за один, включая НДС в размере руб. Арендная плата за пользование оборудованием включается в состав арендной платы за пользование помещением.

3.2. Платежи, предусмотренные п.3.1 договора, Арендатор осуществляет до числа месяца на расчетный счет Арендодателя.

3.3. Арендная плата может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения складывающихся цен, но не чаще одного раза в год, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за месяц путем направления этой стороне письменного уведомления. При получении уведомления о повторном увеличении арендной платы в течение одного года Арендатор вправе расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке.

3.4. Арендная плата, поступившая в меньшем размере, может быть не принята Арендодателем.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

4.2.1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества и оборудования, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков Арендатор вправе по своему выбору потребовать одностороннего досрочного расторжения настоящего договора. Арендодатель, извещенный о требованиях Арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет Арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного Арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований Арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных Арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

4.2.2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества и оборудования, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

4.3. За каждый день просрочки выплаты арендной платы начисляется пеня в размере % от суммы задолженности, но не более % от суммы арендной платы за месяц.

4.4. В случае просрочки внесения арендной платы свыше одного месяца Арендодатель имеет право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, причиненных этой просрочкой.

4.5. За просрочку предоставления арендуемого имущества и оборудования в установленный договором срок Арендодатель уплачивает Арендатору пеню в размере % за каждый день просрочки от суммы арендной платы за месяц, но не более % от суммы арендной платы за месяц.

4.6. За просрочку возврата арендованного имущества и оборудования в установленный договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере % за каждый день просрочки от суммы арендной платы за месяц, но не более % от суммы арендной платы за месяц.

4.7. При возврате неисправного арендованного имущества, поврежденного по вине Арендатора, что подтверждается двусторонним актом, Арендатор уплачивает Арендодателю расходы по ремонту и штраф в размере % стоимости поврежденного арендованного имущества.

4.8. Уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.

4.9. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.

5. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно:

• по письменному соглашению сторон;
• в одностороннем порядке при отказе одной из сторон от настоящего договора в случаях, когда возможность такого отказа предусмотрена законом или настоящим договором;
• в иных случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

В случае если одна из сторон возражает против досрочного расторжения договора, расторжение договора осуществляется в судебном порядке.

5.2. По требованию Арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда Арендатор:

5.2.1. Пользуется предоставленным помещением и оборудованием (полностью или отдельными его частями) не по назначению, предусмотренному п.1.1 настоящего договора.

5.2.2. Умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние помещения.

5.2.3. В течение не вносит арендную плату, предусмотренную п.3.1.

5.2.4. Предоставляет в пользование арендуемое помещение (полностью или отдельные его части) третьим лицам.

5.2.5. Если Арендатор не производит капитальный ремонт помещения и оборудования в случае, если возникла необходимость такого ремонта.

5.3. По требованию Арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях:

5.3.1. Если помещение или оборудование в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

6. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

6.1. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по настоящему договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами.

6.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

6.3. Вопросы, не предусмотренные договором, подлежат урегулированию в соответствии с действующим законодательством.

7. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

7.1. Условия настоящего договора и соглашений (протоколов и т.п.) к нему конфиденциальны и не подлежат разглашению.

7.2. Стороны принимают все необходимые меры для того, чтобы их сотрудники, агенты, правопреемники без предварительного согласия другой стороны не информировали третьих лиц о деталях данного договора и приложений к нему.

8. ФОРС-МАЖОР

8.1. Ни одна из сторон не несет ответственности перед другой стороной за невыполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон, которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.

8.2. Сторона, которая не может исполнить своего обязательства, должна известить другую сторону о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по договору в разумный срок с момента возникновения этих обстоятельств.

8.3. Дальнейшая судьба настоящего договора в таких случаях должна быть определена соглашением сторон. При недостижении согласия стороны вправе обратиться в суд для решения этого вопроса.

9. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И ДОПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА

9.1. Любые изменения и дополнения к настоящему договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны обеими сторонами и зарегистрированы в установленном законом порядке.

10. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

10.1. Изменение условий договора допускается только по письменному соглашению сторон.

10.2. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон и один для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Договор аренды кафе

Образец договора аренды кафе состоит из общих для такого рода письменных соглашений моментов: