12. Договор аренда зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Объекты отличаются фундаментальной (прочной) привязкой к конкретному земельному участку, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации и потому имеют относительно высокую стоимость и особую значимость для гражданского оборота.

В правовом регулировании аренды зданий и сооружений приоритетными являются правила § 4 гл. 34 Кодекса «Аренда зданий и сооружений», затем следуют общие положения об аренде (ст. 625 ГК).

Договор аренды здания и сооружения - возмездный, двусторонне обязывающий, консенсуальный.

Субъектный состав договора аренды здания и сооружения. Арендодатель - любое физ или юр лицо, имеющее титул собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Арендатор-любое физ или юр лицо. Арендатором жилого здания может быть только юридическое лицо, которое вправе использовать жилое здание только для проживания граждан.

Форма договора аренды здания и сооружения , его государственная регистрация и порядок заключения.

Форма - только письменная. Договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет его недействительность.

В силу правила о порядке заключения сделок договор аренды здания или сооружения на срок менее одного года считается заключенным с момента его подписания сторонами. Договор аренды здания или сооружения на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.

Требование о государственной регистрации договора аренды здании и сооружении распространяется также на договор субаренды.

К числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы.

Предмет договора - здание и (или) сооружение, как обособленный, отдельно стоящий объект недвижимости с фундаментальной привязкой к земельному участку. Правила об аренде зданий и сооружений применяются и к аренде части здания, сооружения или помещения.

Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным участком (п. 2 ст. 654 ГК).

Передача здания и сооружения и их возврат составляют одну из основных обязанностей сторон. Она включает не только предоставление здания или сооружения арендатору во владение и (или) пользование, но и соблюдение особой процедуры - составления и подписания передаточного акта (п. 1 ст. 655 ГК). В передаточном акте, как правило, фиксируется санитарное и техническое состояние арендованного здания или сооружения. Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение рассматриваются в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.

При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования.

Ответственность по договору аренды здания или сооружения и другие способы защиты гражданских прав на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, а также правила об изменении и расторжении данного договора определяются общими положениями об аренде (вопрос 10).

Договор аренды предприятия (ДАП) ст. 656 ГК

По ДАП арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1ст. 656 ГК).

В правовом регулировании отношений по аренде предприятия прио­ритетными являются правила § 5 гл. 34 Г К об аренде предприятий. Затем - нормы § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений (п. 2 ст 650 1 К). Далее - общие положения ГК об аренде.

Субъектный состав договора аренды предприятия определяется согласно общим положениям об аренде, поскольку ГК не содержит каких-либо прямых указаний относительно сторон этого договора, но как правило, выступают лица занимающиеся предпринимательской деятельностью (коммерческие и некоммерческие организации, правомочные осу­ществлять предпринимательскую деятельность, а также граждане - индивидуальные предприниматели).

Форма : в письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистра­ции и считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации (независимо от срока их действия).

Существенных условия : предмет договора (предприятие в целом как особый объект оборота, как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности) и условие о размере аренд­ной платы (при отсутствии согласованного сто­ронами в письменной форме условия о размере платы договор аренды предприятия считается незаключенным-п. 2 ст. 650, п 1 ст 654 ГК).

Перевод должником своего долга на другое лицо осуществляется лишь с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (п.2 ст 319ГК). Кредиторы арендодателя по обязательствам вклю­ченным в состав предприятия, уведомляются о предстоящей перемене должника на стадии подготовки предприятия к передаче, т.е после за­ключения договора аренды и после включения долгов в состав предприя­тия.

Кредитор, получивший уведомление о пе­редаче предприятия в аренду и о предстоящей смене должника вправе в письменной форме сообщить арендодателю о своем согласии на перевод долга на арендатора либо отказать в согласии (ст. 391 ГК). Если письменно не сообщили-вправе в установленный законом срок требовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, включенного в состав арендуемого пред­приятия, а также возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657).

Если не дал согласия на перевод долга, но и не потребовал прекращения или досрочного исполнения обяза­тельства в течение 3 месяцев со дня уведомления, то арендодатель вправе передать предприятие, включив долг в его состав. Отсутствие со­гласия не пре­пятствует ни перемене на стороне должника, ни аренде предприятия. Но правовое положение арендодателя и арендатора при этом осложнит­ся. После передачи предприятия арендодатель и арендатор становятся солидарными должниками по включенным в его состав долгам (п. 4 ст. 657 ГК).

При прекращении ДАП арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю, при не­пременном учете прав кредиторов теперь уже арендатора по обязатель­ствам, связанным с деятельностью этого предприятия (ст. 664 ГК). У арендатора вп раве распоряжаться мат.цен­ностями, входящими в состав имущества предприятия: вправе сдавать мат.ценности в субаренду, передавать в перенаем; предоставлять в безвозмездное пользование без получения на то согласия арендодате­ля; вправе про­давать, обменивать, предоставлять взаймы; без согласия арендодателя вносить изменения в состав арен­дованного имущественного комплекса; проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение(изменения должны увеличивать стоимость предприятия).

Арендатор должен не допускать уменьшения стоимости предприятия и нарушения других наложений договора аренды (правило это диспозитив­ное и ДАП может быть установлено иное).

Указанный порядок пользования не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, пред­усмотренных законом.

Обязанность арендатора: поддержание предприятия в над­лежащем техническом состоянии (физ. сохранность имущественного комплекса и текущий и кап.ремонт); возлагают­ся расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия (если иное не предусмо. дог-м); уплата платежей по страхованию арендованного имущества

Улучшении арендованного пред­приятия принадлежат арендодателю (пп. 2, 3 ст. 623 ГК). Арендодатель, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя на совершение улуч­шений, обязан возместить арендатору их стоимость, (если иное не предусмотрено ДАП) (ст. 662 ГК)

Основания и порядок изменения и расторжения договора аренды предприятия, а также основания признания его недей­ствительным устанавливаются по общим правилам признания сделки недействительной либо изменения и расторжения договора аренды.

Специальные правила присущи лишь положениям о последстви­ях недействительности договора аренды предприятия и последствиях его изменения или досрочного расторжения (ст. 663 ГК).

Применяются в случае существенного нарушая права и охраняемых законом интересов кредиторов арендодателя и арендатора, др.лиц и не про­тиворечит общественным интересам.

Договор финансовой аренды (лизинга) ст. 665 ГК

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обя­зуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование

Возмездный, двусторонне обязывающий, консенсуальный.

Правовых особенности : особые, именно финансовые, цели приобретения арендодателем у продавца объекта аренды; активная роль арендатора во взаимоотношениях продавца лизингового имущества и арендодате­ля; особенности определения момента приобретение имущества арен­додателем - после заключения договора финансовой аренды; переда­ча имущества продавцом непосредственно арендатору.

Арендодатель(лизингодатель) - любое физ. или юр. л., занима­ющееся предпринимательской деятельностью и обладающее д/с для финансирования сделки купли-продажи лизингового имущества.

Арендатор(лизингополучатель) -физ. или юр. л любой организационно-правовой формы (коммер. и некоммер.организация)

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме . Подлежит гос.регистрации.

Существенные условия: предмет договора (любые непотребляемые индивидуально-определенные веши, в том числе предприятия и другие имущ. комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др. движимое и недвижимое имущество) и условие о продавце .

Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты.

Лизинговое имущество может быть передано в сублизинг.

Арендная плата (лизинговый платеж) и ее ставки определяются за весь срок действия договора. В общую сумму платежей входит возмещение затрат арендодателя , связанных с приобретением и передачей предмета лизинга арендатору, а также доход лизингодателя : закупочная цена предмета лизинга в совокупности с расходами по его доставке, ремонту, передаче лизингополучателю и прочие, платы за предоставленное лизингополучателю финансирование.

Заключается на определенный срок (срок, близкий к сроку полной амортизации лизингового имущества). Заключается на определенный срок (срок, близкий к сроку полной амортизации лизингового имущества).

Риск случайной гибели или случайного повреждения лизингового имущества переходит к арендатору, т. е. к несобственнику, если иное не предусмотрено договором.

Момент перехода риска. Это момент передачи лизингового имущества арендатору продавцом (а не арендодателем), если иной момент не определен договором.

Обязанность арендодателя (лизингодателя): финансирование покупки лизингового имущества; лизингодателя приобрести в свою собственность по договору купли-продажи избранное арендатором имущество у указанного арендатором продавца (ст. 665 1 К); уведомить продавца о том, что покупаемое имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 I К); осведомленность продавца о предназначении имущества позволит ему вступить в непосредственные отношения с арендатором: по поводу передачи ему предмета лизинга (ст. 668 ГК) либо при урегулировании требований, связанных с ненадлежащим исполнением продавцом договора купли-продажи. В уведомлении продавца о сдаче имущества в аренду заинтересован и арендатор. В отношениях с продавцом он приравнивается к покупателю как к стороне договора купли-продажи (ст. 670 ГК).

Лизингополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения объекта аренды. Обязанности по капитальному ремонту по соглашению сторон обычно возлагаются также на лизингополучателя.

Лизингополучатель вправе предъявлять продавцу требования в отношении качества и комплектности имущества, сроков поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом; с согласия арендодателя вправе расторгнуть договор купли-продажи с продавцом (и. 1 ст. 670 ГК) 1 .

На арендатора возлагается обязанность по несению рисков арендодателя (как покупателя), вызванных невыполнением продавцом лизингового имущества обязанностей перед ним по договору купли-продажи предмета лизинга и связанных с этим убытков. При этом договором финансовом аренды может быть предусмотрен иной порядок распределения названных обременений (ст. 22 Закона о лизинге).

Выкуп лизингового имущества осуществляется, если это предусмотрено договором и не относится к обязательным признакам договора финансовой аренды (ст. 624 Г К, ст. 19 Закона о лизинге).

Если при приобретении имущества для арендатора выбор продавца осуществляет арендатор, то арендодатель освобождается от ответственности перед ним за ненадлежащее исполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи лизингового имущества. В этом случае арендатор предъявляет требование непосредственно продавцу как контрагенту арендодателя. Если же законом или договором финансовой аренды предусмотрен выбор продавца арендодателем, то он не освобождается от ответственности перед арендатором в отношении названных требований и наряду с продавцом выступает его солидарным должником (правило диспозитивное) Договором может быть предусмотрено, в частности, что требования в отношении ненадлежащего исполнения договора продавцом не освобождает арендодателя от ответственности и в том случае, когда выбор продавца осуществляет арендатор. Изменение и расторжение договора финансовой аренды происходит по общим правилам об изменении и расторжении договора аренды.

Заключение договоров коммерческого ( договор найма жилого помещения-КН) и социального найма жилого помещения (СН) и их форма. Стороны договора найма жилого помещения. Временные жильцы и поднаниматели.

По КН одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обя­зуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 cт. 671 ГК).

Консенсуальным, дву­стороннеобязывающим, возмездным, имеет срочный характер ( краткосрочный - до 1 года, и долгосрочный - от 1 до 5 лет, если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на 5 лет).

Существенные условия : предмет, срок и цена (порядок оплаты жилого помещения устанавливается в договоре).

Договор, заключенный на срок не менее года, подлежит гос. регистрации

Форма договора письменная.

Предметом ДНЖП может быть изолированное жилое помещение, пригодное (определяется в соответствии с требованиями ЖК) для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Возможно вселения членов семьи нанимателя (за исключением несовершеннолетних детей) и заключение договора поднайма только при условии соблюдения требований о норме площади жилья на одного человека.

Наймодатель -любой субъект.

Наниматель - всегда физическое лицо в связи с целевым использованием жилого помещения.

При заключении с нанимателем соглашения о несении солидарной ответственности перед наймодателем они становятся сонанимателями. Наниматель может быть заменен в договоре найма жилого помещения по соглашению всех проживающих с ним (ст. 686 I К). 1) в случае выбытия в другое жилое помещение; 2) при невозможности исполнения обязанностей нанимателем, в том числе в случае его смерти.

По договору СН одна сторона (дей­ствующий от имени публичного собственника орган государственной власти или местного самоуправления либо управомоченное им лицо) - (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нани­мателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ст. 60 ЖК).

Консенсуальным, двусторонне обязывающим, возмездным/безвозмездным, публичным, бессрочный, не требуется гос.регистрации.

Форма договора письменная, на основании решения о предоставлении жилого помещения.

Предметом : жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома, квартиры), находящееся в гос. или муниц. жилищном фонде, отвечающее следующим требованиям: 1)помещение должно быть изолированным;2) 2) помещение должно быть пригодным для постоянного проживания; 3)помещение должно быть отнесено к объектам недвижимого имущества, предназначенным для постоянного проживания граждан.

Наймодатель : публичный субъект

Наниматель: физи­ческое лицо, которое при заключении договора должно: 1) быть признано малоимущим; 2) быть признано нуждающимся в жилом помещении: 3) иметь право на заключение договора в связи с оче­редностью; 4) соответствовать иным критериям, установленным ЖК и иными законами.

Договор не может быть расторгнут при изменении имущественного положения нанимателя или членов его семьи, изменении состава членов семьи. Не влияет также на дей­ствие договора переход права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления та­ким жилым помещением (ст. 64 ЖК).

В Договоре указы­ваются члены семьи нанимателя, которые проживают или намерены проживать совместно с ним. Они имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением и несут обязанности , вытекающие из договора найма жилого помещения.

Наниматель и члены его семьи имеют право сдавать жил.помещение (или часть) в поднаем (если срок д-ра не определен, то на 1год; при условии соблю­дения требований о норме площади жилья на 1 человек) и разрешать проживать в жил.помещении временных жильцов (max до 6 месяцев)

Условия в договорах найма жилого помещения; права и обязанности сторон. Прекращение договоров найма жилого помещения.

Существенные условия : предмет (изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания), срок и цена (порядок оплаты жилого помещения устанавливается в договоре).

Форма договора письменная.

Наниматель и проживающие вместе с ним лица вправе : 1) использовать жилое помещение для прожива­ния и в иных целях в рамках, установленных законом (пп. 1, 2 ст. 17 ЖК); 2) пользоваться общим имуществом многоквартирного дома (п. 2 ст. 673 ГК); 3) требовать передачи оговоренного помещения, так как до­говор найма жилого помещения консенсуальный; 4) заключать дого­вор на новый срок преимущественно перед другими лицами (ст. 684)(права оспаривать заключенное наймодате­лем соглашение с иным лицом в течение года с момента отказа заклю­чения договора с нанимателем на новый срок); 5) вселять лиц, совместно проживающих с нанимателем с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей, которые могут быть вселены без согласия), временных жильцов, заключать договоры поднайма;6) вносить плату за пользование жи­лым помещением согласно условиям договора или в соответствии со ст. 155 ЖК; 7) оплачивать коммунальные услуги; 8) обеспечивать сохранность жилого помещения и его надлежащее состояние (ч. 1 ст. 678 ГК); 9) проводить текущий ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 681 ГК);10)Наниматель несет ответственность за несвоевременное и неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст 330 пункты 1,2 ст. 401 ГК, ч. 14 ст. 155 ЖК) в виде неустойки.

Права и обязанности наймодателя : 1) наймодатель обязан передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в со­стоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК); 2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать предостав­ление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обе­спечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома (п. 2 ст. 676 ГК), производить капитальный ремонт сданного вна­ем жилого помещения; 3) не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от прод­ления договора в связи с решением не сдавать не менее года жилое помещение внаем; 4) требовать внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в установленный срок; 5) требовать взыскания неустойки за просрочку исполнения обязательства по оплате и убыт­ков в случае ухудшения состояния переданного имущества.

Основаниями прекращения договора являются: 1) истечение сроков предоставления жилого помещения (в том числе прекращение трудовых отношений или учебы по любым основаниям, увольнение со службы и т.п.); 2) утрата (разрушение) такого жилья (п. 1 ст. 102 ЖК);3) изменение наймодателя служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, связанное с изменением собственника, если только наниматель не находится в трудовых отношениях с новым наймодателем (п. 2 сг. 102 ЖК); 4) смерть нанимателя, гак как члены его семьи не имеют, как правило, трудовые, служебные и иные отношения с наймодателем (за исключением жилья в маневренном фонде, в жилищных фондах для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев); 5) соглашение сторон либо по односторонней инициативе нанимателя; 6) в судебном порядке по инициативе наймодателя при ненадлежащем исполнении обязанности нанимателем. В ряде случаев выселение возможно только с предоставлением других жилых помещений: в первую очередь если выселяемые не имеют другого жилья, в том числе в других населенных пунктах, и состоят на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений, а также если среди выселяемых имеются особые категории граждан (например, члены семей военнослужащих; пенсионеры; члены семьи работника, умершего после предоставления ему служебного помещения или помещения в общежитии; инвалиды I или II группы и др.).

Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений . Нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора аренды зданий и сооружений, закреплены в § 4 главы 34 ГК РФ.

Поскольку договор аренды зданий и сооружений является видом договора аренды, субсидиарно к данному договору применяются общие положения об аренде, содержащиеся в § 1 главы 34 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ о договоре аренды зданий и сооружений.

Субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) недвижимое имущество вправе сдавать в аренду с согласия собственника этого имущества (Российской Федерации , субъектов Российской Федерации, муниципальных образований).

Государственные и муниципальные предприятия , основанные на праве оперативного управления (казенные предприятия), вправе сдавать в аренду как движимое, так и недвижимое имущество, закрепленное за ними, только с согласия собственника этого имущества.

Учреждения, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, могут сдавать имущество в аренду с соблюдением ряда условий.

Если в аренду сдается здание или сооружение, находящееся в государственной или муниципальной собственности и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Арендатором могут быть дееспособные субъекты гражданского права .

Форма договора аренды зданий и сооружений .

К форме договора аренды зданий и сооружений предъявляются особые требования.

Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме.

При этом устанавливается, что из всех способов заключения договора в простой письменной форме, предусмотренных ст. 434 ГК РФ, к договору аренды здания или сооружения применим только один - составление одного документа , подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (ст. 651 ГК РФ). В этом еще одна особенность формы договора.

Кроме того, если срок договора аренды здания и сооружения не менее одного года, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Неисполнение требования о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения влечет его незаключенность.

Норма, устанавливающая необходимость государственной регистрации договора, заключенного на срок не менее года, как условия действительности договора, рассматривалась Конституционным Судом Российской Федерации на предмет ее соответствия Конституции России.

По мнению заявителя, обратившегося в Конституционный Суд Российской Федерации, п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ лишают заинтересованных лиц возможности заключить договор на основе свободного волеизъявления и приобрести права и обязанности по сделке без санкции со стороны органа государственной власти , осуществляющего регистрацию договора, и тем самым необоснованно ограничивают конституционное право каждого на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации), а в том случае, если договор не зарегистрирован, лишают сторону в договоре права на судебную защиту (ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации).

Отказывая в принятии заявления, Конституционный Суд Российской Федерации указал, что право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

При том что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту.

Позиция Конституционного Суда Российской Федерации представляется обоснованной.

В судебной практике нередко возникают вопросы относительно правил исчисления срока договора в целях определения, подлежит ли он государственной регистрации, а также относительно необходимости регистрации отдельных договоров аренды зданий и сооружений.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации по этим вопросам выработал следующие позиции.

Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ равен году.

Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Не подлежат государственной регистрации:

1) предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор аренды, подлежащий государственной регистрации;

2) договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года;

3) новый договор аренды, которым регулируются отношения сторон, при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды;

4) обременения в виде прав арендатора, возникающих на основании договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года.

Подлежат государственной регистрации:

1) соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, поскольку такое соглашение является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды;

2) соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации.

Обязанности арендодателя по договору аренды зданий и сооружений .

Арендодатель по договору аренды зданий и сооружений обязан:

1. Передать здание или сооружение арендатору.

Согласно ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При этом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

То есть до фактической передачи здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды здания и сооружения не может считаться исполненным.

Законодатель рассматривает уклонение арендодателя от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, отказом от исполнения обязанности передать имущество.

При неисполнении арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатор вправе предъявить те же требования, что и по общим положениям о договоре аренды (см. главу 12).

2. Передать здание или сооружение вместе со всеми принадлежностями и документами.

3. Передать здание или сооружение в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

4. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду здание или сооружение.

5. Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду здания или сооружения.

6. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений имущества.

7. Не заключать договор аренды с другим лицом в течение года со дня истечения срока договора с арендатором, которому арендодатель отказал в заключении договора на новый срок.

Обязанности арендатора по договору аренды зданий и сооружений .

Арендатор по договору аренды зданий и сооружений несет те же обязанности, что и арендатор по общим положениям о договоре аренды (см. главу 12). Поэтому мы лишь перечислим соответствующие обязанности. Итак, по договору аренды зданий и сооружений арендатор обязан:

1. Пользоваться арендованным зданием или сооружением в соответствии с условиями договора.

2. Своевременно вносить арендную плату за пользование зданием или сооружением.

3. Поддерживать арендованное здание или сооружение в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание здания или сооружения.

4. При прекращении договора аренды вернуть здание или сооружение арендодателю.

Как уже отмечалось, передача и принятие недвижимости осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Законодатель рассматривает уклонение арендатора от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, отказом от исполнения обязанности возвратить имущество (ст. 655 ГК РФ).

5. Не передавать без согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды и арендованное имущество третьим лицам.

Договор аренды зданий и сооружений - это документальное соглашение, согласно которого арендодатель передает арендатору во временное пользование недвижимое имущество (сооружение или здание) для дальнейшей эксплуатации. Такая сделка регулируется 650 статьей пунктом 1 Гражданского кодекса.

Основные понятия

Под сооружением в данном документе подразумевают результат строительства, который представлен в виде объемной, линейной или плоскостной строительной системы, имеющей подземную и наземную части, а также состоящей из несущих и ограждающих (в некоторых случаях) конструкций. Данная форма строения предназначена для организации производственных процессов различного типа или хранения продуктов и грузов, а также временного пребывания людей.

Под зданием следует понимать иной результат строительства, который выражен в виде объемной строительной системы, имеющей наземную и подземную части, включающей в себя различного рода помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения. Такая форма предназначена для проживания и деятельности людей, хранения продукции, размещения животных или организации производства.

Целью договора аренды является обеспечение передачи имущества во временное пользование или владение, в чем заинтересованы обе стороны соглашения.

Интерес арендодателя заключается в реализации его интересов собственника, а именно в извлечении дохода из принадлежащих ему или недавно приобретенных для этой цели производственных фондов.

Заинтересованность арендатора в факте применения арендованной недвижимости заключается в возможности эффективного использования для производственных целей временно нанятого и эксплуатируемого имущества, без сильного финансового обременения по части расходов на приобретение.

Понятие договора аренды

Договор аренды недвижимости является консенсуальным (т. е. заключается в момент подписания), взаимным (обе стороны обладают правами и обязанностями по отношению друг к другу), возмездным (предполагает оплату за использование предмета соглашения). В случае если арендодатель не является владельцем недвижимого имущества, передаваемого во временное пользование, то такой тип сделки возможен лишь при соблюдении всех необходимых ограничений, оговоренных собственником в силу закона.

Документ заключается строго в письменной форме согласно статьи 651 ГК РФ, где для каждой заинтересованной стороны составляется отдельный экземпляр и подписывается всеми участниками сделки. Несоблюдение этого пункта влечет за собой недействительность соглашения с юридической точки зрения.

В договоре аренды зданий (сооружений) в обязательном порядке прописывается информация о передаваемом во временное пользование имуществе. А именно:

• наименование;
• краткое описание;
• месторасположение;
• сумма арендной платы за период времени (месяц, квартал, полугодие или год);
• график платежей, включая первый.

В качестве второго пункта к соглашению может быть приложено дополнение, называемое «Описание недвижимости». Помимо этого, к документу также прилагают копии следующих документов:

• свидетельство о регистрации права собственности в государственном органе;
• другой документ, согласно которого арендодатель имеет право сдавать здание (сооружение) в аренду;
• технический паспорт объекта.

После подписания обеими сторонами, договор длительностью более года подлежит обязательной регистрации. После этого он официально вступает в силу и становится юридически обоснованным документом. В противном случае соглашение не будет иметь никакой силы с точки зрения законодательства.

Обязательной частью заключенного контракта на аренду является бланк дополнительного соглашения, в котором отмечаются условия предоставления объекта в пользование. Этим документом официально подтверждается его факт приема-передачи от арендодателя арендатору, что обе стороны согласовывают своими подписями и печатями.

Форма договора

Соглашение на передачу в аренду зданий или сооружений – документ довольно серьезный, поэтому должен быть составлен по соответствующим требованиям и включать в себя все наиболее важные моменты и пункты. В нем обязательно должны содержаться:

• Наименование документа;
• Дата и населенный пункт. Указываются друг напротив друга немного ниже названия бланка;
• Наименование участников соглашения, а именно: название организации арендодателя, в чьем лице он представлен, на основании каких учредительных документов действует. По такому же принципу указывается и арендатор.
• Основная часть бланка. Предмет договора. Один из самых больших по объему и по важности пунктов бланка.

1. Здесь отмечается, что арендодатель передает во временное владение с целью использования здание или сооружение с обязательным указанием адреса, права собственности (с информацией о подтверждающем документе) и той части прав, которая переход арендатору вместе с имуществом. Кроме этого в данном разделе отмечаются подробные данные об объекте договора: общая характеристика, назначение, площадь и этажность, недостатки и прочие параметры. Также делается отметка о технической характеристике на основании выписки из технического паспорта здания.
2. Далее прописывается вся информация о земельном участке, прилегающем к объекту аренды и передающемся вместе с ним. А именно: кадастровый номер, местоположение, цель использования, категория земель, общая площадь, кадастровый план.
3. Затем указывается цель, в связи с которой арендатору требуется здание;
4. Следующим пунктом отмечается рыночная стоимость объекта договора с учетом коэффициентов переоценки и норм амортизации на дату составления и подписания бланка;
5. В обязательном порядке в документе прописываются передающиеся вместе с сооружением системы водоснабжения и канализации, электрооборудование, телефонные линии и прочее имущество. Перечень этого приводится в дополнительном соглашении, а в самом договоре делается пометка;
6. Следующим пунктом определяется то, за чей счет здание будет оборудовано противопожарными и охранными системами;
7. Затем делается отметка о праве арендатора выкупить здание, в случае если арендодатель захочет выставить его на продажу.

• Порядок передачи недвижимости. Не менее значимый раздел договора, хотя и меньший по объему, чем предыдущий. Здесь прописывается срок, в течение которого арендодатель обязан передать другой стороне объект соглашения после его заключения. Делается отметка о состоянии самого здания, а также о технических характеристиках передаваемого вместе с ним имущества. Обязательно указываются все недостатки и минусы во избежание дальнейших споров.
• Права и обязанности сторон. Данный раздел регулирует все вопросы, связанные с ответственностью сторон по данному соглашению и объекту аренды.

1. Права арендодателя заключаются в: контроле за соблюдением условий документа со стороны арендатора; беспрепятственном посещении сданного в аренду здания с целью проверки состояния своего имущества; осуществлении других правомочий, доступных ему как собственнику и не ограниченных данным договором. Под обязанностями подразумеваются: предоставление арендатору указанного здания, согласно всех пунктов договора; прием необходимых мер по устранению последствий аварий, возникших не по вине второй стороны; своевременный капитальный ремонт; информирование клиента о правах третьих лиц на имущество или об отчуждении права собственности;
2. Права арендатора заключаются в: передаче принятого здания в субаренду с письменного согласия собственника; изъятии произведенного собственными силами и средствами улучшения (без порчи основного имущества) в случае досрочного расторжения договора или его окончания; получении от арендодателя стоимости неотделимых изменений (если они были сделаны с согласия правообладателя); проведении переустройства, перепланировки или ремонта с согласия владельца. Под обязанностями арендатора подразумевают: прием обговоренного имущества во владение и использование его в соответствии с указанными целями; поддержание в пригодном состоянии и произведение мелкого текущего ремонта; своевременная оплата обговоренной по договору суммы; соблюдение всех норм безопасности (технические, противопожарные, санитарные и другие); обеспечение доступа на объект правообладателю и проверяющим службам; своевременное уведомление о желании расторгнуть или продлить соглашение.

• Срок действия документа. В данном разделе обговаривается дата вступления в силу договоренностей между сторонами, а также окончания их действия. Кроме этого, во многих аналогичных договорах имеется пункт, где говорится об автоматическом продлении, если по истечении срока никто из сторон не пожелал его расторгнуть;
• Арендная плата и расчеты. Этот раздел бланка посвящен финансовым вопросам. В первую очередь обговаривается сумма платы за квадратный метр площади, а также полная стоимость за весь объект. Акцент делается на то, что сумма является фиксированной и не подлежит изменению до окончания срока действия договора. Кроме этого подробно расписывается график платежей – первого и последующих, а также способ перечисления денежных средств.
• Ответственность сторон и спорные вопросы. Этот раздел призван урегулировать все возможные споры, которые могут возникнуть в процессе действия договора. В частности, за неисполнение или уклонение от обязательств по документу стороны несут гражданскую ответственность согласно законодательства страны. Спорные вопросы могут быть решены путем совместных переговоров, досудебных служб или в суде. Здесь же обговаривается размер неустойки, которую арендодатель вправе требовать со второй стороны в случае несвоевременного внесения арендной платы.
• Расторжение договора. Во избежание различных недомолвок, в этом пункте подробно расписаны поводы, по которым возможно досрочное расторжение соглашения. Поскольку потребовать этого могут обе стороны, различается и список причин. Собственник здания может разорвать договор, если объект используется нецелевым способом или его состояние значительно ухудшилось по вине арендатора, а также при длительном нарушении порядка оплаты. Вторая сторона может попросить расторгнуть договор, если имущество не было предоставлено вовремя или оно не пригодно для эксплуатации по юридическим или техническим причинам.
• Заключительные положения. Здесь указываются дополнительные моменты по соглашению, которые не были внесены в остальные пункты. Например, что право собственности переходит к правопреемнику юридического лица в случае его реорганизации или ликвидации. Не лишним будет пункт о своевременном уведомлении второй стороны в случае изменения реквизитов или контактных данных. Кроме этого, делается отметка о количестве экземпляров (по числу заинтересованных сторон) и их одинаковой юридической силе. Тут же ставится уведомление прилагаемых дополнениях к договору и их количестве.
• Адреса и реквизиты. Обе стороны соглашения являются равнозначными по значимости, поэтому их наименование и реквизиты располагаются в два столбика напротив друг друга. Здесь же ставится печати и подписи представителей организаций.

Форма приложения к договору

Продолжением договора аренды здания (сооружения) является передаточный акт, согласно которого имущество передается арендатору с целью дальнейшей эксплуатации. В нем обязательно присутствуют следующие строки:

• Наименование документа;
• Дата и населенный пункт. Эти записи делаются на одной строке друг напротив друга, но ниже заголовка;
• Информация о сторонах соглашения. Она прописывается, как и в самом договоре – с указанием лиц-представителей и документов, на основании которых они действуют;
• Основная часть. В ней делается сноска на договор аренды имущества, на основании которого составляется акт, а также сообщение о том, что арендодатель его передает, а арендатор принимает вместе с входящим в его состав имуществом и частичным правом собственности.
• Далее делается отметка о количестве экземпляров, а также о том, у кого они хранятся;
• Подписи обеих сторон, завизированные печатями организаций. Также располагаются друг напротив друга, как равнозначные партнеры.

В отличие от договора проката и договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства данный договор выделен в отдельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества : зданий и сооружений, - требующих установления специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой указанных объектов.

Следует подчеркнуть также, что применительно к недвижимости схема правового регулирования арендных отношений строится на иных началах, нежели регулирование договора купли-продажи.

При формулировании норм, регулирующих договор аренды, специальные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, помещены непосредственно в составе общих положений об аренде (§ 1 гл. 34), например:

• особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607);
• договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609);
• арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616);
• в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617) , и некоторые другие положения.

Названные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, тем не менее по отношению к специальным правилам, регулирующим правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, представляют собой именно общие положения об аренде, которые, как это предусмотрено ст. 625 ГК, подлежат применению к договорам аренды зданий или сооружений только в том случае, если правилами об аренде указанных объектов (§ 4 гл. 34 ГК) не установлено иное.

Таким образом, правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируютс:

• в первую очередь специальными правилами , помещенными в § 4 гл. 34 ГК,
• при отсутствии таковых - правилами об аренде недвижимого имущества, расположенными в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34),
• и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости - иными общими положениями об аренде.

Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотношений, "удостоенных" специального регулирования в ГК, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). Правда, нельзя не согласиться с тем, что данный критерий отнесения объектов к недвижимости, использованный в ГК, страдает некоторой неточностью. В самом деле, современный уровень развития техники позволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их назначению. Несмотря на возможную неточность формулировки критерия отнесения зданий, сооружений и иных объектов к недвижимому имуществу, указанный критерий, а именно: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, - позволяет здесь ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). Например, исходя из указанного критерия очевидно, что эти специальные правила не подлежат применению к правоотношениям, связанным с арендой ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций.

ВАЖНО!

С 01.01.2017 г. п. 1 ст. 130 ГК РФ дополнен абзацем: "К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке".

О понятиях "здание" и "сооружение"

При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые "дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования".

Понятие "сооружение" обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно - оздоровительные, спортивно - зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно - спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

На наш взгляд, попытки дать юридические дефиниции понятий "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями. Если обратиться к толковым словарям современного русского языка, то мы увидим, что понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание". Под зданием в русском языке понимается архитектурное сооружение, постройка, дом, а под сооружением - всякая значительная постройка (различного вида, назначения) (см., напр.: Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. 23-е изд., испр. М., 1991. С. 230, 747). Поэтому правильнее было бы употреблять выражение "здания и иные сооружения".

Важно отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения).

Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Характерные черты зданий и сооружений как объектов недвижимости:

• созданы людьми (искусственно возведены);
• "привязаны" к определенному земельному участку;
• связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным (данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости);
• являются самостоятельными (отдельно стоящими) (по этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений);
• их возведение закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению (право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации - ст. 219 ГК; объекты незавершенного строительства могут служить объектами различных сделок, в том числе и договора аренды, однако в этом случае соответствующие правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений).

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специфику, которая находит отражение и в особенности правового регулирования правоотношений, связанных с передачей их в аренду. Указанные особенности вытекают как из гражданско-правовых норм, в том числе за рамками гл. 34 ГК, так и из отдельных положений публичного права.

Особенности правового регулирования договора аренды зданий и сооружений

Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу подчеркнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости:

• особой ценностью этих объектов,
• их непотребляемостью в процессе использования,
• неразрывной связью с землей и т.п.

Права арендатора на земельный участок

Здания и сооружения, как уже отмечалось, относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка , на котором находится здание (сооружение). Четкому определению этих прав призваны способствовать некоторые правила, содержащиеся в ГК (ст. 652, 653). Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям:

• когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и
• когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Стабильности арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора призвано способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК).

Арендная плата

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Если объектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК). И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Форма и государственная регистрация договора аренды здания (сооружения)

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ). Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора.

ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).

В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п. 2 ст. 609), Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в некоторых случаях предусматривает государственную регистрацию ограничений прав и обременений. В ч. 6 ст. 1 закона указано, что государственной регистрации подлежат:

1. право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ;
2. ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения - в случаях, установленных федеральным законом.

Исполнение договора

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора аренды здания или сооружения. Передача указанного объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). До фактической передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения).

Неисполнение арендодателем своих обязательств по передаче арендатору сданного в аренду здания или сооружения может повлечь для него различные неблагоприятные последствия, помимо общей обязанности должника возместить кредитору причиненные в связи с неисполнением обязательства убытки (ст. 393 ГК).

Подробнее

В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально - определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Если арендатор в результате просрочки арендодателя в исполнении обязательства по передаче имущества потерял интерес к договору аренды, он вправе требовать его расторжения и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 3 ст. 611 ГК).

Неисполнение арендатором обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду здания или сооружения также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 4 гл. 34 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполнения договора.

По окончании срока действия договора аренды здания или сооружения либо в случае прекращения его по иным основаниям соответствующее здание или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду, т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 2 ст. 655 ГК). До этого момента (фактической передачи плюс подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.

Договор аренды зданий и сооружений.

По договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (недвижимость, кроме предприятия).

Договор регламентируют ст. 650-655 ГК.

Особенности договора

Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Сторонами договора могут быть любые физические и юридические лица, а также публично-правовые образования. Арендодатель должен быть собственником имущества, сдаваемого в аренду, или лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Существенными условиями договора являются условия о предмете аренды и размере арендной платы.

Предметом аренды является здание или сооружение. Понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание".

Сооружение - это любая значимая постройка, служащая для технических целей: колодцы, оранжереи, парники, навесы, трансформаторы, тепловые узлы, мосты и другие инженерные сооружения. Люди в сооружениях находятся лишь временно.

Здание - это архитектурное сооружение (дом). Оно предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания или работы.

Признаками зданий и сооружений являются:

это объекты, созданные людьми, а не природой;

они прочно связаны с земельным участком, на котором возведены, их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта;

это отдельно стоящие (самостоятельные) объекты;

это объекты, возведение которых закончено, и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению.

Так, здания могут быть объектом арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке.

Предметом аренды могут быть и части зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседним. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения).

От здания (сооружения) необходимо отличать нежилое помещение, которое является частью соответствующего здания (сооружения).

Что касается размера арендной платы, то правила ее определения, предусмотренные п. 3 ст. 434 ГК, к рассматриваемому договору не применяются (т.е. размер платы может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги).

Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании здания (сооружения). Она должна учитывать стоимость объекта аренды, его технические характеристики, указанные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень благоустройства, удобство для коммерческого использования и т.д.).

Обычно арендная плата включает необходимость возмещения арендодателем амортизационных отчислений, налога на имущество и других платежей. В цену аренды входит не только плата за здание (сооружение), но и плата за пользование землей, на которой расположено здание или сооружение.

Стороны должны в обязательном порядке определить размер арендной платы, в противном случае договор не будет считаться заключенным.

Пункт 3 ст. 614 ГК закрепил норму, в соответствии с которой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем в указанной статье отмечается, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества. Таким образом, не подзаконные акты, а именно закон может изменять минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.

Кроме того, п. 4 ст. 614 ГК закрепил право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу ст. 450 и ст. 451 ГК.

Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение договора путем обмена документами невозможно. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). С момента такой регистрации он считается заключенным.

Регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества". Отсюда следует, что право аренды зданий и сооружений, заключенной на срок менее года, не подлежит регистрации. При регистрации же договора на срок год и более года он регистрируется вместе с правом аренды.

До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

При аренде здания или сооружения арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята соответствующим зданием или сооружением и необходима для их использования.

Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю, то к арендатору здания (сооружения) перейдет то право на земельный участок, необходимый для нормальной эксплуатации здания (сооружения), которым обладал на него сам арендодатель.

При продаже такого земельного участка другому лицу за арендатором здания или сооружения сохраняется право пользования этим земельным участком на условиях, действовавших до его продажи.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывается сторонами. Уклонение от подписания такого документа рассматривается как отказ от исполнения обязанностей, предусмотренных договором, и влечет соответствующие последствия.

Возврат арендованного имущества также осуществляется путем составления передаточного акта.

Арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания или сооружения без согласия арендодателя.