Всякий договор имеет практический смысл лишь в том случае, если стороны, вступающие в договорные отношения, определяют свои права и обязанности. Именно совокупность прав и обязанностей сторон составляет содержание договора. Однако права и обязанности сторон, выраженные в условиях гражданско-правового договора, должны отвечать принципам гражданско-правового регулирования, и прежде всего принципам равенства, автономной воли, имущественной ответственности и самостоятельности участников договорных отношений.

В соответствии с п. 3 ст. 420 ГК к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307-419 ГК), если иное не предусмотрено специальными нормами Кодекса, посвященными договорам. Поэтому содержание гражданско-правового обязательства можно раскрыть формулой: в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 307 ГК).

Емкое, в то же время короткое понятие обязательству дано Мейер Д.И.: «Обязательством (obligatio) называется юридическое отношение, в котором одному лицу принадлежит право на (действие) другого лица».

Рис. 1 Договор аренды зданий и сооружений

Характеризуя нормы ГК, регулирующие аренду недвижимости, например, договор аренды здания без посредников, можно выделить следующие общие положения. Первое проявляется в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора, крайне незначительно. Во-вторых, прослеживается стремление законодателя не просто декларировать права участников, но и реально обеспечить их исполнение. Иными словами, стороны вправе воспользоваться предоставленными им в конкретной статье ГК способами защиты нарушенного права. Третье: выполнение обязанностей одной стороной одновременно предполагает совершение определенных действий другой. К примеру, выполнение арендодателем обязанности по передаче имущества арендатору предполагает действия последнего по принятию этого имущества.

И, наконец, еще одна особенность проявляется в статьях, посвященных содержанию аренды, которые устанавливая определенную обязанность, предоставляют арендодателю и арендатору возможность соглашением между собой определить, на кого из них она будет возложена. Таким образом, речь идет о сочетании императивного и диспозитивного регулирования.

Субъекты и содержание договора аренды зданий и сооружений

2.2.1 Права и обязанности арендодателя

Обязанности арендодателя, вытекающие из договора, заключаются в следующем:

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору здание (сооружение) в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В законодательстве содержатся многочисленные правила о правовом режиме различных видов имущества. Эти правила, разумеется, должны применяться всякий раз, как передаваемое по договору аренды имущество подпадает под действие того или иного специального режима. В первую очередь здесь появляется необходимость учитывать зависимость прав на земельный участок от прав на находящееся на нем здание, сооружение. Как было указано выше, одновременно с передачей прав на них к арендатору должны будут перейти права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Другим важным моментом является целевое предназначение имущества, которое также может быть установлено в договоре либо определяется императивными нормами права. Использование объектов недвижимости всегда так или иначе затрагивает интересы соседей, а также имеет социальное значение в условиях сохраняющегося дефицита, т.е. публичный интерес. Сказанное прежде всего относится к нежилым помещениям, которые могут быть использованы для проживания граждан только после перевода этих помещений в жилые в установленном законом порядке.

Содержание понятия «в состоянии, соответствующем условиям договора» необходимо определять с учетом указаний ст. 612 ГК, устанавливающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В данном случае действует бесспорная презумпция: арендодатель-собственник, на котором лежит риск наличия повреждений (недостатков).

При невыполнении арендодателем данной обязанности арендатор по своему выбору вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

Потребовать досрочного расторжения договора.

Одной из гарантий, предусмотренных в Кодексе, является то, что арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (ст. 612 ГК).

В Законе выделены случаи, при которых арендодатель освобождается от ответственности, это - если недостатки:

Оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды;

Заранее были известны арендатору;

Должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель обязан передать арендатору имущество в установленный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок. Если окажется, что арендодатель допустил просрочку передачи имущества, у арендатора возникает право истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков в связи с его неисполнением.

Обязанность арендодателя по предоставлению имущества в аренду считается исполненной только при передаче арендованного имущества со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Иной порядок может быть установлен в договоре. Содержащаяся в ч. 2 ст. 611 ГК норма позволяет сделать вывод, что речь идет о документах, которые касаются предмета договора, и без них арендованное имущества невозможно использовать для целей, предусмотренных в договоре, либо арендатор в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В кодексе предусмотрены последствия нарушения арендодателем указанной обязанности: арендатор может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Вторая категория документов, так или иначе связанных с недвижимостью, существенно не отражается на исполнении договора, и не имеют значение обязанности арендодателя с присущими таким обязательствам последствиями нарушений.

Одна из особенностей договора аренды зданий (сооружений) состоит в том, что исполнение арендодателем обязанности по передаче предмета аренды и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). Значение данной нормы проявляется, в частности, в том, что обязательство арендодателя по передаче здания (сооружения) в аренду считается исполненным только после фактического предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания документа о передаче. В то же время стороны свободны при определении в договоре указанного условия. Уклонение же одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, в силу п. 1 ст. 655 ГК рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Названные правила должны соблюдаться и при возврате арендованного имущества после прекращения договора.

Совершенно очевидно, что с точки зрения письменных доказательств реального исполнения арендодателем своего обязательства передаточный акт является юридически незаменимым. Вместе с тем, какие последствия наступают, если обнаружится, что такой акт сторонами не был составлен? Рассмотрим в качестве примера отношение, по которому фирма А, являющаяся собственником имущества, заключает с фирмой Б договор аренды здания. Фактически обязанность по передаче здания арендодателем выполнена, арендатор беспрепятственно пользуется зданием, в то время как акт приемки-передачи здания не был оформлен. Эти обстоятельства сторонами не оспариваются. В указанной ситуации у фирмы А, безусловно, сохраняется право потребовать от арендатора уплаты арендной платы. Представляется ошибочной позиция авторов, считающих, что отсутствие передаточного акта означает расторжение договора по соглашению сторон.

Юридическое значение передаточного акта состоит еще и в том, что в нем фиксируется санитарное и техническое состояние здания или сооружения, указываются явные (не скрытые) недостатки, для выявления которых достаточно обычного осмотра.

В целях обеспечения стабильности экономического оборота является целесообразным распространить требование о составлении передаточного акта на аренду нежилых помещений, хотя в намерение законодателя входило, как было обосновано выше, регулирование аренды нежилых помещений общими правилами аренды.

Переданные в текущую аренду здания, сооружения или нежилые помещения продолжают числиться на балансе организации-арендодателя обособленно на счете 01 «Основные средства (субсчет «Основные средства, сданные в аренду»)» по первоначальной стоимости.

2. Существенным для отношения сторон является обязанность арендодателя предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду здание.

В соответствии со ст. 613 ГК передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Приведенный в этой статье перечень прав третьих лиц (сервитут, право залога и т.п.) может быть истолкован как расширительно, так и ограничительно. Первое толкование неизбежно приведет к выводу о том, что такими правами могут быть не только поименованные в ст. 216 ГК вещные права, включая право хозяйственного ведения и оперативного управления. Второе толкование исключает возможность учета обязательственных прав на арендуемое здание. Ответ на этот вопрос видимо следует искать в самом содержании ст. 613 ГК. Прежде всего, следует отметить, что она призвана гарантировать права третьих лиц на арендуемое имущество, которыми они обладают в силу договора или закона. С другой стороны, выбор арендатора, вступать ли в договорные отношения и на каких условиях, определенно зависит от наличия обязательственных прав третьих лиц на предполагаемый предмет аренды. К числу последних могут быть отнесены права покупателя по договору купли-продажи, права арендатора по другому договору аренды в случаях, когда сдается в аренду часть здания. Изложенное приводит к выводу о том, что стороны, заключая соглашение об аренде, должны иметь в виду все установленные законом требования, тем или иным образом запрещающие или ограничивающие свободное владение соответствующим недвижимым имуществом. Такой вывод представляется еще более естественным, если учесть, что хотя в ГК не проводится идея защиты «слабой стороны» при регулировании аренды недвижимости, как это сделано применительно к найму жилых помещений, но последовательно осуществляется принцип защиты прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может в конкретной ситуации выступать как арендодатель, так и арендатор.

На случай нарушения арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество Кодекс предоставляет арендатору возможность расторгнуть договор с возмещением убытков либо требовать уменьшения арендной платы. Арендатор, предъявивший последнее требование, вправе рассчитывать на возмещение разницы между ценой по договору и той, которая устанавливается с учетом объема прав третьих лиц, ущемляющих право пользования арендатора.

3. На арендодателе лежит обязанность по поддержанию переданного имущества в пригодном состоянии. Поэтому он обязан за свой счет производить капитальный ремонт этого имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Действующее гражданское законодательство не предусматривает понятия «капитальный ремонт», что является одной из основных причин судебных споров, связанных с определением объема обязанностей арендодателя. Применительно к жилым помещениям в литературе встречается такая классификация, как капитальный, средний и текущий ремонт. Тем не менее, капитальным принято считать такой ремонт, при котором производится замена или восстановление существенных деталей, конструкций и иных частей объекта, связанная, как правило, с его разборкой. Капитальный ремонт бывает комплексным - когда он охватывает здание в целом или отдельные его секции, и выборочным - когда ремонтируются лишь отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерное оборудование в доме. Подробный перечень работ, относящихся к текущему и капитальному ремонту, установлен Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденным Госстроем СССР от 08.09.1964 г.

Как термин, используемый в строительстве, «капитальный ремонт» содержит ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных показателей. Он должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономические, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменений основных технико-экономических показателей здания.

О широком использовании договаривающимися сторонами принципа свободы договора свидетельствует то, что наиболее часто ими применяется такая конструкция договора, в которой проведение капитального ремонта возлагается на арендатора. Последнее в немалой степени объясняется тем, что при отсутствии свободных денежных средств субъекты предпринимательства в качестве эквивалента арендных платежей предлагают зачесть услуги по ремонту нежилых помещений. Общее направление по этому вопросу сложилось в судебной и арбитражной практике. Так, например, Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Брянска обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью «Сюр» о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа и расторжении договора аренды нежилых помещений. Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен. Суд кассационной инстанции пришел к иному выводу, указав, что сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 709 кв. м, пунктами 2.1.2, 2.2.4 и 7.1 которого определены правоотношения сторон в случае проведения на арендованном объекте капитального ремонта. Как установлено судом, при заключении договора товарищество было осведомлено о состоянии арендуемого нежилого помещения и необходимости проведения в нем капитального ремонта, что подтверждалось актом приемки-передачи помещения. Согласно пункту 2.1.4 арендатор принял на себя обязательство своевременно по письменному разрешению арендодателя за свой счет и в сроки, предусмотренные согласованным планом-графиком, произвести капитальный ремонт арендуемых помещений. Поскольку Комитетом было письменно выражено согласие на проведение ремонта, его требования к арендатору, не выполнившему свои обязательства, о расторжении договора и взыскании задолженности правомерны.

Сложнее обстоит дело, когда по договору с аналогичными условиями в аренду передано имущество, вышедшее из строя непосредственно после заключения договора. Обязан ли арендатор в этом случае восстановить имущество либо вправе потребовать проведение капитального ремонта арендодателем, передавшим имущество с недостатками, т.е. применить правила ст. 612 ГК? Как уже отмечалось, порядок проведения капитального ремонта устанавливается специальными правилами. Однако может возникнуть ситуация, когда срок проведения его собственником не регламентирован либо повреждение произошло до истечения срока планового ремонта.

Срок проведения арендодателем капитального ремонта не относится к числу существенных, поскольку ст. 616 ГК РФ содержит специальное указание на этот счет: ремонт должен быть проведен в разумный срок, а также в случаях, когда он вызван неотложной необходимостью.

Арендатору принадлежат широкие права в случае нарушения арендодателем рассматриваемой обязанности. Эти права наряду с требованиями соответственного уменьшения арендной платы, расторжения договора и возмещения убытков включают возможность осуществлять капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью самим арендатором, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. В связи с последним вариантом актуальным для судебной практики представляется вопрос оценки правовой природы взаимозачета, возможности его отнесения к институту зачета в том виде, в каком он предусмотрен статьей 410 ГК РФ. В частности, возник вопрос о возможности проведения зачета стоимости затрат арендатора по проведению капитального ремонта при рассмотрении иска арендодателя о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. Анализ судебных дел арбитражного суда Брянской области позволяет сделать вывод, что зачет этих требований производится независимо от того, заявлено ли об этом арендатором до подачи иска. Не требуется также заявления ответчиком встречного иска. В указанном случае особенность погашения зачета состоит в том, что возражения должника основаны на условиях самой сделки, а не изменениях ее исполнения. «Зачет, произведенный по заявлению одной стороны, действует с того момента, когда налицо все условия для зачета... Заявление о зачете является способом привести зачет в действие, но оно не является способом определения момента, с которого происходит действие зачета. Поэтому, например, начисление процентов по погашенному зачетом обязательству прекращается с момента, когда наступили все условия для зачета, предусмотренные в законе, а не с момента, когда сделано было заявление о зачете».

Возникает целая группа вопросов, касающихся пользования арендованным имуществом во время капитального ремонта, поскольку они в Кодексе не урегулированы. Порядок и условия проведения ремонта могут быть определены соглашением контрагентов как при заключении договора, так и путем заключения дополнительного соглашения. К примеру, стороны могут договориться о приостановлении договора на срок ремонта, передаче другого аналогичного имущества и др. Вместе с тем отсутствие соглашения, о котором идет речь, не освобождает арендодателя от договорных обязательств. Поэтому справедливо мнение авторов, допускающих применение в такой ситуации к арендодателю ответственности по правилам статьи 612 ГК.

4. Статья 623 ГК РФ, посвященная содержанию аренды, регулирует вопросы, связанные с улучшением, арендованного имущества.

Подобное правило было установлено старым российским законодательством для имущественного найма. Дальнейшее развитие оно получило в Основах законодательства Союза ССР и республик об аренде.

Из самой природы аренды вытекает, что собственником арендуемого имущества на период действия договора остается арендодатель. Из этого, в частности, следует, что улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя, как распорядителя соответствующих средств, направляемых на восстановление имущества.

Приведенное положение о праве собственности на произведенные улучшения знает два исключения.

Первое распространяется на отделимые улучшения, которые можно изъять без вреда для имущества. Речь идет об улучшениях, производимых арендатором в ходе нормальной хозяйственной деятельности. В то же время сторонам предоставляется право отступить от этого правила, предложенного законодателем.

Второе исключение имеет в виду недвижимые вещи. В статье 623 ГК особо выделено то обстоятельство, что при прекращении договора арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных за счет собственных средств улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для имущества, при условии, если обязательность таких улучшений предусмотрена договором либо арендатором получено предварительное согласие арендодателя. Вместе с тем в силу диспозитивности нормы п.2 ст. 623 ГК сторонам предоставляется возможность определить иные варианты возмещения указанных затрат.

Вопрос об отнесении улучшений к отделимым от арендованного имущества, и наоборот, является предметом непрекращающихся дискуссий. Например, по одному из рассмотренных арбитражным судом Брянской области дел была назначена строительно-техническая экспертиза с целью определения характера кирпичной перегородки в помещении, которая по внешнему виду могла быть отнесена к типу капитальных улучшений. Из заключения эксперта следовало, что возведенная арендатором без согласия арендодателя перегородка являлась самонесущей, а по своей конструкции отделимой от основного помещения. Ее демонтаж возможен без вреда для основного помещения. К аналогичному улучшению судом отнесены и металлические решетки на окнах, дверной алюминиевый блок и установленная арендатором охранная сигнализация. Решение суда кассационной инстанцией Федерального Арбитражного суда Центрального округа оставлено без изменения.

Иначе решается возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, поскольку последний принимает на себя риск возмещения этих затрат. Допускается возмещение арендатору стоимости таких улучшений только в случаях, предусмотренных законом. Соответствующая норма носит императивный характер.

2.2.2 Права и обязанности арендатора

На арендатора возлагается исполнение ряда обязанностей, которые корреспондируют с соответствующими правами арендодателя.

1. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, которая может устанавливаться как за все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей. Арендная плата может уплачиваться в виде: а) платежей, определенных в твердой сумме, которые могут производиться как периодически, так и единовременно; б) доли продукции, плодов и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества; в) предоставления арендатором определенных услуг; г) передачи арендатором арендодателю какой-либо вещи в собственность или в аренду; д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. В договоре может быть предусмотрено сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором. Размер арендной платы может быть уменьшен по требованию арендатора в случае существенного ухудшения условий пользования имуществом или его состояния по обстоятельствам, за которые он не отвечает (например, в результате стихийного бедствия); если такое ухудшение произошло по его вине, он не вправе заявлять такое требование. Существенным считается такое ухудшение условий пользования или состояния имущества, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, предусмотренные договором, то арендодатель вправе потребовать досрочного ее внесения за последующие периоды, но не более чем за два срока подряд.

2. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Арендатор не может использовать арендованное имущество не по назначению (например, офисное помещение использовать под склад) или в противоречии с условиями, указанными в договоре. В таком случае арендодатель имеет право на расторжение договора и взыскание убытков.

3. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Обязанность производить текущий ремонт может быть возложена законом или договором на арендодателя (например, по договору проката). Кроме того, в случаях, предусмотренных законом или договором, арендатор обязан производить также капитальный ремонт (например, по договору аренды транспортного средства без экипажа).

4. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, определенном договором (например, в улучшенном состоянии с учетом того, что арендная плата определена в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества).

В случае невозврата или несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель имеет право требовать внесения арендной платы, предусмотренной договором, за все время просрочки. Если она не покрывает причиненных арендодателю убытков, он вправе потребовать их возмещения.

Если за время пользования арендованным имуществом арендатором были произведены улучшения, не обусловленные договором и выходящие за рамки того ремонта, который арендатор обязан был за свой счет произвести в соответствии с законом или договором, то их судьба определяется в зависимости от характера улучшений. Отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если иное не установлено договором. Если арендатором за счет собственных средств произведены неотделимые улучшения, то после прекращения договора он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений только в том случае, когда они были произведены с согласия арендодателя, если иное не установлено законом или договором. Если отделимые и неотделимые улучшения произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества, то они в любом случае являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

Арендатор по окончании срока действия договора наделяется (при прочих равных условиях) преимущественным правом на заключение договора на новый срок при условии надлежащего исполнения им своих обязанностей. Для реализации этого права арендатор обязан заблаговременно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор. При отказе арендатору в заключении договора на новый срок и заключении арендодателем договора аренды с другими лицами в течение года со дня истечения срока договора с арендатором последний имеет право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков, если он утратил интерес к заключению договора (например, арендовал другое имущество).

В тех случаях, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Арендатор наделяется правомочиями по распоряжению имуществом, не связанному с его отчуждением, которые осуществляются с согласия арендодателя. При этом арендатор отвечает перед арендодателем за надлежащее исполнение договора, за исключением перенайма. Если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами, арендатор имеет право:

1) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды является производным от договора аренды: срок субаренды не может превышать срок аренды; объем прав, предоставляемых субарендатору, не должен превышать объем прав арендатора; досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды; если договор аренды является ничтожным, то договор субаренды также является ничтожным. Отношения между арендатором и субарендатором регулируются правилами о договоре аренды, арендатор несет права и обязанности арендодателя, а субарендатор - права и обязанности арендатора;

2) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), вследствие такой сделки место арендатора занимает другое лицо, а отношения прежнего арендатора с арендодателем прекращаются;

3) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

4) передавать арендные права в залог;

5) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование , именуемое в дальнейшем «здание», за плату в целях .

1.2. Срок действия настоящего договора: . Арендатор должен вернуть здание Арендодателю не позднее «»2019 г.

1.3. Арендная плата устанавливается следующим образом:

• в общей сумме рублей в месяц с учетом налога на добавленную стоимость, перечисляемой с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее числа каждого месяца;
• в виде осуществления ежемесячных консультаций по правовым вопросам текущей деятельности Арендодателя рублей.

1.4. Арендная плата может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения складывающихся цен, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за месяцев.

1.5. Одновременно с передачей Арендатору прав владения и пользования зданием по настоящему договору ему передаются права на земельный участок, на котором расположено здание и который необходим для его использования.

1.6. Также Арендатору предоставляется право аренды на прилегающий к зданию земельный участок, принадлежащий Арендодателю на праве собственности .

1.7. Арендная плата, установленная в п.1.3 настоящего договора, включает в себя плату за пользование зданием , плату за пользование земельным участком , на котором оно расположено, а также плату за прилегающий к зданию земельный участок , указанный в п.1.6.

1.8. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора здание не заложено, под арестом не состоит и не обременено никакими другими обязательствами.

1.9. Здание включает в себя комнаты и помещения общей площадью кв. м, обеспечено теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, выделенной линией электронной связи на бит/с.

1.10. Неотъемлемой частью настоящего договора является поэтажный план с указанием помещений, передаваемых Арендатору, и копия технического паспорта. Помещение оборудовано пожарной и охранной сигнализацией. Помещение находится под охраной. На время действия настоящего договора Арендатор вправе пользоваться всеми местами для парковки, отведенными Арендодателю.

1.11. На момент заключения настоящего договора здание, сдаваемое в аренду, принадлежит Арендодателю на праве собственности (Свидетельство на право собственности № выдано «»2019 г.), кадастровый номер .

1.12. Передаваемое в аренду здание находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта.

1.13. Без согласия Арендодателя указанное нежилое помещение не может быть сдано Арендатором в субаренду или пользование иным лицам.

1.14. Арендодатель вправе потребовать расторжения настоящего договора и возмещения убытков в случаях, когда им будут установлены факты использования помещений не в соответствии с условиями договора аренды или назначением арендованного здания.

1.15. Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им в аренду по настоящему договору помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, несмотря на то, что при сдаче его в аренду (заключении договора) Арендодатель мог и не знать о наличии указанных недостатков.

1.16. В случаях существенного нарушения Арендатором установленного договором порядка внесения арендной платы (сроков платежей) Арендодатель может потребовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный Арендодателем срок, но не более чем за два срока плановых платежей подряд.

1.17. Стороны настоящего договора аренды определили, что Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства по настоящему договору, при прочих равных условиях пользуется преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок по истечении срока действия данного договора.

1.18. Настоящий договор аренды нежилого помещения считается заключенным с момента подписания его сторонами и передачи здания или его части Арендатору по акту приема-передачи. В акте приема-передачи указываются места для парковки. По акту приема-передачи также передаются ключи, пропуска, документы.

2. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН ПО НАСТОЯЩЕМУ ДОГОВОРУ

2.1. Арендодатель обязуется :

2.1.1. Передать Арендатору здание вместе со всеми относящимися к нему документами не позднее «»2019 г. Указанное обязательство будет считаться исполненным после предоставления Арендатору здания во владение и пользование и подписания сторонами акта о его передаче.

2.1.2. Передать Арендатору права на прилегающий к зданию земельный участок, принадлежащий Арендодателю на праве собственности, размер которого установлен в п.1.5 настоящего договора, вместе со всеми относящимися к нему документами.

2.1.3. Произвести за свой счет капитальный ремонт здания .

2.1.4. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, немедленно принять все необходимые меры по устранению ее последствий.

2.2. Арендатор обязуется :

• своевременно вносить арендную плату;
• пользоваться зданием в соответствии с его назначением;
• поддерживать здание в исправном состоянии;
• производить за свой счет текущий ремонт здания и нести расходы на его содержание;
• при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщить об этом Арендодателю;
• не проводить реконструкции здания, переоборудования и других капитальных работ без письменного разрешения Арендодателя;
• вернуть Арендодателю при прекращении настоящего договора здание в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа. Указанное обязательство будет исполнено после предоставления Арендодателю здания и подписания сторонами акта о передаче здания.

3. УЛУЧШЕНИЯ, ОТДЕЛИМЫЕ И НЕОТДЕЛИМЫЕ ОТ ЗДАНИЯ

3.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения здания являются его собственностью.

3.2. В случае, когда Арендатор произвел за счет собственных средств и с письменного согласия Арендодателя улучшения здания, неотделимые от него без вреда, Арендатор имеет право после прекращения настоящего договора на возмещение стоимости таких улучшений с учетом нормального износа.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае если Арендодатель не передал здание в указанный в п.2.1.1 срок, Арендатор вправе потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, в размере % от невозвращенной суммы за каждый день просрочки.

4.2. В случае неисполнения Арендодателем п.2.1.3 Арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, указанной в п.1.3 настоящего договора.

4.3. В случае несвоевременного возврата Арендатором здания Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за срок пользования не возвращенным вовремя зданием и неустойку в размере % от суммы, указанной в п.1.3 настоящего договора.

4.4. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере % от суммы задолженности.

4.5. Все споры и разногласия между сторонами решаются путем переговоров, в случае их не урегулирования споры рассматриваются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока настоящего договора (п.1.2) имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. При этом Арендатор обязан в письменной форме уведомить Арендодателя о желании заключить такой договор в следующий срок: .

5.2. Настоящий договор составлен в экз. и вступает в силу с момента государственной регистрации.

5.3. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию Арендодателя с возмещением причиненных Арендодателю убытков, а Арендатор – выселен из передаваемого в аренду здания в следующих случаях:

5.3.1. При использовании здания в целях, не соответствующих настоящему договору.

5.3.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние здания.

5.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату более 2-х раз подряд по истечении установленного срока платежа.

5.4. Договор аренды, может быть, расторгнут судом досрочно по требованию Арендатора с возмещением причиненных Арендатору убытков в следующих случаях:

5.4.1. Если Арендодатель не производит капитального ремонта в установленные сроки.

5.4.2. Если здание в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

5.5. Настоящий договор, может быть, расторгнут досрочно судом по другим причинам, установленным действующим законодательством РФ.

6. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель

Арендатор Юр. адрес: Почтовый адрес: ИНН: КПП: Банк: Рас./счёт: Корр./счёт: БИК:

7. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________

Арендатор _________________

Особенности договора аренды зданий и сооружений

15. Договор заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор, заключённый на срок не менее года , подлежит гос. регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации

16. Условие о размере арендной платы является существенным условием . При его отсутствии договор считается незаключенным. Арендная плата включает в себя плату за пользование земельным участком, передаваемым со зданием или сооружением, если иное не пред-но законом или договором (Но коммунальные услуги – отдельно ). Когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади или иного показателя его размера, общая сумма арендной платы определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

3. Арендатору предоставляется право аренды или иное, предусмотренное этим договором, право на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для её использования.

4. Изменение собственника земельного участка не влияет на права арендатора. За арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

5. Передача зданий, сооружений в аренду, а также их возвращение при прекращении договора производится по передаточному акту или другому документу, подписанному сторонами (п. 1 ст. 655 ГК) (ср. со стр. подрядом ).

Обязанность арендодателя передать имущество арендатору считается исполненной при наличии двух юридических фактов : реальное предоставление имущества арендатору и оформление передачи соответствующим двусторонним документом (например, передаточным актом). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества. В документе, фиксирующем передачу имущества арендатору, должны быть указаны сведения, позволяющие установить, соответствует ли техническое состояние здания (сооружения) договорным условиям и его назначению.

▒ Договор аренды предприятий ▒

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса , используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Аренда предприятия имеет общие признаки с арендой зданий (сооружений), поскольку предприятие признается разновидностью недвижимости

Договор консенсуальный , возмездный , двусторонний .

Предмет - предприятие как имущественный комплекс (включая запасы сырья, топлива (т.е. потребляемые тоже), долги, а также права на обозначения), исключая права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии).

Форма договора - письменная , путём составления одного документа. Несоблюдение - влечет его недействительность (п.2 ст.162).

Договор аренды предприятия подлежитгос. регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Существ. условия – предмет и арендная плата.

В соотв. с п. 2 ст. 650 ГК к этому договору применяются правила § 4 гл. 34 ГК (аренда зд. и соор.), в частности, условие об арендной плате.

Основные обязанности арендодателя :

1) Арендодатель до передачи предприятия обязан предупредить об этом кредиторов. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещения причиненных этим убытков.Извещённый кредитор, который письменно не сообщил о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трёх месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать того же.

2) Осуществить передачу предприятия по передаточному акту . До подписания договора аренды предприятия должны быть составлены (за счёт арендодателя) и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (как и в к/п предприятия ).

3) Дополнительная обязанность – возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений имущества

Права и обязанности арендатора :

1) Вправе без согласия арендодателя!! продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности (перенаём) при условии , что это: а) не влечёт уменьшения стоимости предприятия и б) не нарушает других положений договора (продали станки и закупили бильярдные столы ), за искл. зем. участков

2) Без согласия арендодателя вносить изменения в состав предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

3) Обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии .

4) Осуществлять текущий и капитальный ремонт.

5) Нести расходы, связанные с эксплуатацией и с уплатой платежей по страхованию предприятия.

6) Право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя (!! ) на такие улучшения.

7) При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс д.б. возвращён арендодателю.

Договор аренды здания (сооружения) регламентируется § 4 гл. 34 ГК РФ, а также общие положения об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК РФ, применяются к данному договору только в том случае, если § 4 гл. 34 ГК РФ не предусмотрено иное. Цель договора аренды зданий или сооружений - обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии или приобретённых специально для ведения предпринимательства такого рода производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое помещение для производственных или иных целей.

В договоре аренды здания (сооружения) должно быть обязательно указано наименование здания (сооружения), его описание, местонахождение, размер арендной платы. Как правило, описание здания (сооружения) осуществляется в приложении к договору, называемом «Описание недвижимости». Также к договору в качестве приложений, как правило, прикладываются копии документов на здание (сооружение): свидетельство о государственной регистрации права собственности, иной документ, подтверждающий право арендодателя сдавать в аренду здание (сооружение), технический паспорт здания (сооружения).

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) – обязательная процедура в тех случаях, когда срок действия договора составляет 1 год и более. Более того, сделка считается заключенной лишь с того момента, как произошла регистрация. В противном случае, незарегистрированный договор не имеет юридической силы со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Что же такое договор аренды зданий, сооружений:

Итак, в соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Данный договор является: консенсуальным (т.е. он признается заключенным уже с момента подписания - до непосредственной передачи имущества в аренду); взаимным (при заключении договора у обеих сторон договора возникают как права, так и обязанности по отношению друг к другу); возмездным (договор в обязательном порядке предполагает наличие платы за пользование арендованным имуществом). Отдельно обратим внимание, что если здание или сооружение не принадлежит арендодателю на праве собственности, то сдача такого имущества в аренду возможна только при условии соблюдения арендодателем всех ограничений, наложенных собственником в силу закона или договора.

Форма и государственная регистрация договора:

Договор аренды зданий, сооружений должен обязательно заключаться в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного арендатором и арендодателем. Если такое требование не соблюдается, то данный договор считается недействительным, согласно ст.651 ГК РФ.

Объект аренды:

Итак, по договору аренды недвижимости объектом аренды являются сами здания и сооружения (ст. 607 ГК РФ). Особое внимание следует обратить на правовой статус земельных участков при аренде находящихся на них зданий или сооружений. Как установлено в ст. 652 ГК РФ одновременно с передачей прав владения и пользования на эти объекты передаются права на ту часть земельного участка, которая занята указанной недвижимостью и необходима для ее использования. Неоднозначным является вопрос о том, можно ли рассматриваемый договор применять при аренде частей зданий и сооружений, т.е. отдельных нежилых помещений.

Объем правомочий арендатора зависит от объема правомочий арендодателя на земельный участок, на котором находится объект аренды. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору по общему правилу предоставляется право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением.

Если же арендодатель не является собственником, то объем правомочий арендатора в отношении земельного участка определяется только на основе анализа объема правомочий арендодателя. Более того, в Гражданском кодексе РФ четко установлено, что аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Обратим внимание, что арендатору и арендодателю не нужно заключать дополнительное соглашение для описания права пользования земельным участком. Правоустанавливающим документом в данном случае будет сам договор аренды зданий и сооружений.

Цена договора:

Применительно к договору аренды зданий и сооружений еще одним существенным условием является его цена: данный договор должен предусматривать размер арендной платы (ст.654 ГК РФ).

Размер арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений зависит от множества факторов: от характера предполагаемого использования здания или сооружения, его технических характеристик. Арендная плата может определяться в виде фиксированной суммы в месяц либо суммы за единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера. В последнем случае арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Сохранение права пользования земельным участком арендатором здания, сооружения:

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Как передается здание, сооружение:

Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю (ст. 655 ГК РФ).

Стороны договора:

Сторонами в договоре аренды зданий и сооружений являются арендатор и арендодатель. Арендодателем здания или сооружения может выступать его собственник. Но арендодателями могут быть также и иные лица - как физические, так и юридические, управомоченное на то законом или собственником имущества. Возможны случаи, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находиться здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания или сооружения одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение).

Существенные условия договора:

Существенными условиями договора аренды зданий или сооружений являются:

1)Предмет договора аренды зданий или сооружений. Значит, при заключении договора, его предмет необходимо конкретизировать: указать какое конкретное здание, либо помещение сдаётся в аренду, его местонахождение, общую площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технических характеристик помещения и его состояния.

2)Размер арендной платы договора аренды зданий или сооружений. Если размер арендной платы не указан в договоре, то его нельзя определить как размер арендной платы, уплачиваемый за аналогичные здания и сооружения (ст.654 ГК РФ). Таким образом, если данное условие или порядок его определения в договоре аренды зданий и сооружений не указан, такой договор считается ничтожным.

Дополнительные условия в договоре:

Дополнительным условием договора аренды зданий, сооружений является срок аренды. Договоры аренды зданий и сооружений могут заключаться на любой срок. Если срок в договоре аренды не определен, то такой договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Если в таком случае какая-либо из сторон захочет расторгнуть этот договор, то она может сделать это в любое время, так как договор не имеет определенного срока. При таком расторжении договора необходимо предупредить другую сторону за три месяца. Уведомить другую сторону о расторжении договора следует в письменном виде. Срок такого предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменен сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе.

Какие приложения и сопутствующие документы могут прилагаться к договору аренды зданий, сооружений:

Договор аренды зданий, сооружений может содержать следующие приложения:

• Описание здания, сооружения;
• Описание земельного участка, на котором расположено здание, сооружение;
• График арендных платежей;
• Свидетельство о государственной регистрации права;
• Правоустанавливающие документы на земельный участок;
• Кадастровый паспорт здания, сооружения;
• Кадастровый паспорт земельного участка;
• Акт приема-передачи недвижимости;
• Дополнительное соглашение;
• Протокол разногласий;
• Протокол согласования разногласий.

Что нужно знать при заключении договора аренды зданий, сооружений:

При заключении договоров аренды зданий и сооружений, в том числе нежилых помещений в них, важно помнить, что такие договоры должны быть составлены в письменной форме и подписаны сторонами. Кроме того, если имущество передается в аренду на срок один год и более, договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации в Регистрационной палате и считается заключенным с момента такой регистрации.

Получая имущество в аренду, арендатор одновременно принимает на себя определенные обязанности, а именно, своевременно уплачивать арендную плату в установленном договором размере, использовать имущество по его назначению, поддерживать его в исправном состоянии. При этом, заключая соответствующий договор, арендатор, приобретает также определенные права. В частности, помимо общеизвестного права пользования имуществом, это такие права как:

• Истребовать у арендодателя имущество, если оно не было своевременно ему передано;
• Удержать из арендной платы сумму понесенных им расходов на устранение недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им;
• Требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, состояние имущества существенно ухудшились;
• С согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;
• Преимущественно перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок при условии надлежащего исполнения своих обязанностей по договору аренды.

К примеру, очень часто арендодатели предусматривают в договоре аренды право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы при наличии определенных условий, а также право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды, в частности, в случае нарушения арендатором сроков оплаты по договору. Включение в договор таких условий не противоречит действующему законодательству, не смотря на то, что Гражданским кодексом РФ установлено общее правило, согласно которому по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом в случаях, когда арендатор:

• Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• Существенно ухудшает имущество;
• Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• Не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;
• В иных случаях, предусмотренных договором аренды.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Требование о расторжении договора аренды не будет удовлетворено судом, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд. Если же договором не предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгать договор, он не может чинить препятствия арендатору в пользовании имуществом вплоть до вступления в силу решения суда о расторжении такого договора. Ограничение в пользовании имущества в таком случае не допускается и может привлечь арендодателя к административной или даже уголовной ответственности.

Если договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды, к примеру, в случае нарушения сроков оплаты, арендатору, при ограничении пользования имуществом, целесообразно обжаловать соответствующие действия арендодателя с одновременным предъявлением в суд заявления о применении обеспечительных мер о запрещении арендодателю совершать эти действия.

В любом случае очень важно внимательно отнестись к заключению договора аренды и определению его условий, просчитав все возможные ситуации, в том числе возникновение конфликта с арендодателем, что в дальнейшем позволит исключить совершение в отношении арендатора каких-либо неправомерных действий и обеспечить защиту прав и законных интересов.

ДОГОВОР аренды зданий г. _______________ "___"___________ 20__ г. _______________________________________________________________, (наименование предприятия, передающего здание) именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице _______________________ ____________________________________________________________________, (должность, Ф.И.О.) действующего на основании __________________________________________, (Устава, положения) с одной стороны, и _________________________________________________, (наименование предприятия, арендующего здание) именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице __________________________ ____________________________________________________________________, (должность, Ф.И.О.) действующего на основании __________________________________________, (Устава, положения) с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем. 1. Предмет договора 1.1. По настоящему договору Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование ______________________ ____________________________________________________________________. (указать местонахождение и индивидуализирующие признаки здания) именуемое в дальнейшем "Здание", за плату, в целях: _________________ ____________________________________________________________________. 1.2. Срок действия настоящего договора ________________________. 1.3. Размер арендной платы составляет: _________________________ ____________________________________________________________________. 1.4. Арендная плата вносится в следующие сроки и в следующем порядке: ____________________________________________________________ _____________________________________________________________________ и не может пересматриваться Сторонами чаще, чем раз в год. 1.5. Одновременно с передачей Арендатору прав владения и пользования зданием по настоящему договору, ему передаются права на ту часть земельного земельного участка, на котором расположено здание и необходима для его использования. 1.6. Также Арендатору предоставляется право аренды на прилегающий к зданию земельный участок, принадлежащий Арендодателю на праве собственности _________________________________________________ (размер и другие характеристики ____________________________________________________________________. передаваемого земельного участка) 1.7. Арендная плата, установленная в подпункте 1.3. настоящего договора, включает в себя плату за пользование зданием, плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, а также плату за прилегающий к зданию земельный участок, указанный в п. 1.6. 2. Обязательства Сторон по настоящему договору 2.1. Арендодатель обязуется: а) передать Арендатору здание не позднее "____"___________20__г. Указанное обязательство будет считаться исполненным после предоставления Арендатору здания по владение и пользование и подписания Сторонами акта о его передаче; б) передать Арендатору права на прилегающий к зданию земельный участок, принадлежащий Арендодателю на праве собственности, размер которого установлен в подпункте 1.5. настоящего договора; в) производить за свой счет капитальный ремонт здания. 2.2. Арендатор обязуется: а) своевременно вносить арендную плату; б) пользоваться зданием в соответствии с его назначением; в) поддерживать здание в исправном состоянии; г) производить за свой счет текущий ремонт здания и нести расходы на его содержание; д) вернуть Арендодателю при прекращении настоящего договора здание в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа. 3. Улучшения, отделимые и не отделимые от здания, ответственность Сторон 3.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения здания являются его собственность. 3.2. В случае, когда Арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия Арендодателя улучшения здания, не отделимые от него без вреда, Арендатор имеет право после прекращения настоящего договора на возмещение стоимости таких улучшений. 3.3. За неисполнение либо ненадлежащее исполнение настоящего договора Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим гражданским законодательством России. 4. Заключительные положения 4.1. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока настоящего договора (подпункт 1.2.) имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. При этом Арендатор обязан в письменной форме уведомить Арендодателя о желании заключить такой договор в следующий срок: ___________________________________________ ____________________________________________________________________. 4.2. Настоящий договор составлен в ______ экземплярах и считается заключенным с _______________________________________. 4.3. Адреса и банковские реквизиты Сторон: Арендодатель: __________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ Арендатор: _____________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ Подписи сторон: Арендодатель Арендатор ______________________ ______________________ М.П. М.П. КОММЕНТАРИИ: ------------ Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.